PROGNOZĂ. EY România: „Există un risc real ca piața birourilor să fie suprasaturată”. Când este estimată revenirea după pandemie

Sectorul birourilor și centrele comerciale, cele mai afectate segmente ale pieței imobiliare în 2020, încep să recupereze din pierderile determinate de contextul pandemic, însă într-un ritm diferit. Există un risc real ca piața birourilor să fie suprasaturată, consideră specialiștii companiei de consultanță EY, după ce schimbările de pe piața muncii au dus la reducerea gradului de ocupare a clădirilor.

Pandemia de COVID-19 a împărțit piața imobiliară din România în câștigători – sectorul industrial/logistic și rezidențial, și segmente care luptă pentru supraviețuire – sectorul birourilor și retailul, iar evoluțiile prognozate pentru fiecare, pe termen scurt și mediu, sunt diferite.

Piața imobiliară totală a crescut de peste două ori în ultimii 10 ani, segmentul comercial dezvoltându-se cu 80%, cel al spațiilor de birouri cu 100% și cel industrial cu 150%, iar tendința ca acest sector să fie unul dintre principalii vectori pentru investițiile străine se va menține în viitorul apropiat, spune Dan Fleşariu, Head of Real Estate Transactions, în cadrul departamentului de Strategie şi Tranzacţii al companiei de consultanță EY România.

Începând cu 2016, sectorul imobiliar s-a clasat pe locul al doilea, după cel industrial, în ceea ce privește capitalul atras din investițiile străine directe, potrivit datelor citate din raportul Băncii Naționale cu privire la investițiile străine directe în 2019, iar majoritatea investitorilor pe piața imobiliară din România sunt străini.

„Piața este matură și lichidă, volumul tranzacțiilor din 2020 ajungând aproape de nivelul de referință de 1 miliard euro”, consideră Dan Fleșariu.

Sectorul industrial, „vedeta” imobiliarelor

Câștigătorul previzibil și de necontestat al pieței imobilare a fost sectorul industrial/logistic, care a încheiat anul 2020 cu aproximativ 650.000 metri pătrați de spații închiriate.

„Criza cauzată de pandemie a exercitat o presiune suplimentară asupra tuturor lanțurilor de aprovizionare, indiferent dacă este vorba de comerțul tradițional, de comerțul online sau de producția industrială, iar dezvoltatorii de spații logistice au reacționat prompt și eficient pentru a satisface creșterea cererii”, a explicat Dan Fleşariu.

Analistul EY estimeasă că și logistica urbană va înregistra o creștere semnificativă în anii următori, fiind o necesitate pentru eficientizarea distribuției.

Un element central pentru ca România să devină nodul logistic principal al Europei de Sud-Est este poziţia privilegiată pe harta coridoarelor regionale de transport, care poate facilita interconectarea dintre reţeaua TENT-T a Uniunii Europene şi noul Drum al Mătăsii.

Sectorul comercial, creștere în „V”

Potrivit specialistulu EY, sectorul comercial, „Cenușăreasa” pieței imobiliare în trimestrele I și II ale anului 2020, a început să își revină mai rapid decât se anticipase, cu o tendință de evoluție ȋn formă de „V”.

Numărul de vizitatori ai marilor centre comerciale a revenit până la 60% – 70% din nivelurile anterioare crizei, iar cifra de afaceri a chiriașilor a urmat mai lent aceeași tendință, explică Dan Fleșariu, totuși. atenția marilor dezvoltatori de spații comerciale s-a mutat de la mall-uri la parcurile comerciale, care sunt în general percepute ca mai puțin afectate de criză.

Supermarketurile și magazinele de proximitate s-au dovedit a fi cele mai rezistente la șocuri și chiar au înregistrat creștere în 2020. Acestea și-au valorificat acoperirea geografică și și-au dezvoltat și propriile platforme complementare dedicate vânzărilor online. Astfel, pentru 2021-2022 și ulterior, toți marii operatori de supermarketuri și-au reconfirmat planurile de extindere.

În ceea ce privește comerțul online, care a înregistrat o creștere exponențială în 2020, Dan Fleșariu nu îl consideră o o amenințare existențială la adresa comerțului tradițional, ci mai degrabă un catalizator pentru a tranziție către soluții „omni-channel”.

Spațiile de birouri, grad estimat de neocupare de peste 15%

În sectorul spațiilor de birouri, specialiștii EY observă mai degrabă o revenire sub formă de „U” decât una sub formă de „V”, în contextul în care o bună parte din angajați preferă să muncească la distanță sau în model hibrid, iar telemunca s-a dovedit fezabilă din punct de vedere economic.

Astfel, spune Dan Fleșariu, este de așteptat ca angajatorii să decidă să reducă costurile recurente cu chiria și utilitățile, în contrapartidă cu o cheltuială unică pentru un sprijin financiar acordat angajaților pentru amenajarea spațiului de lucru de acasă, care poate fi amortizată în mai puțin de un an.

„Așadar, se observă un risc real ca piața spațiilor de birouri să devină suprasaturată pe termen scurt și mediu. Acest risc perceput i-a făcut pe unii dezvoltatori să schimbe destinația unora dintre clădirile lor, de la cea de birouri la rezidențială”, explică Dan Fleșariu.

Cele mai afectate clădiri de birouri vor fi cel mai probabil cele mai vechi, date în folosință înainte de 2017, în favoarea celor noi, având în vedere și gradul de conștientizare tot mai mare legat de siguranța sanitară, dar și amprenta de carbon asupra mediului.

„Efectele vor fi graduale, odată cu expirarea actualelor contracte de închiriere, și vor îmbrăca forma reducerilor de chirii și/sau a creșterii ratei de neocupare. Este de așteptat ca gradul total de neocupare pe piața spațiilor de birouri să depășească 15% în 2021, distribuit asimetric în defavoarea clădirilor mai vechi”, spune specialistul EY.

Tendință de creștere pe segmentul rezidențial

Sectorul rezidențial a fost un câștigător-surpriză al pandemiei, după estimările pesimiste din primăvara tecută. Segmentul și-a revenit rapid și brusc în ultimele două trimestre, iar volumul tranzacțiilor a fost similar cu cel din 2019, în timp ce prețurile au crescut per total cu 5% în 2020, conform estimărilor.

„Se observă o tendință de creștere a cererii pentru spații rezidențiale și, atât timp cât evoluția prețului menține o marjă rezonabilă și sănătoasă peste rata inflației, este de așteptat ca această tendință să se mențină”, spune Dan Fleșariu.

Cererea pentru noi locuințe este așteptată să crească, deși România are cea mai mare pondere de proprietari din UE, în contextul în care cele mai multe locuințe (peste 80% din fondul total) au o vârstă de 40-50 de ani sau mai mare, sunt perimate, degradate fizic și ineficiente energetic și aproape 50% dintre români locuiesc în locuințe supraaglomerate.

Alți factori sunt rata mare de migrație internă și navetism și statisticile care arată intenția multor români din Diaspora de a revini treptat în țară. În ceea ce privește piața închirierii de locuințe, specialistul EY se așteaptă ca aceasta să se maturizeze și să își facă apariția investitorii specializați în portofolii de locuințe.