CBRE: Peste 240.000 metri pătrați de spații de birouri s-au tranzacționat în 2020 în Capitală. Câte proiecte vor fi livrate în 2021

Cererea de spații de biroului a scăzut în Capitală, în principal din cauza impactului pandemiei de COVID-19, arată datele companiei de consultanță imobiliară CBRE. Rata de neocupare a ajuns la cel mai mare nivel din ultimii patru ani.

Piața spațiilor de birouri din București a înregistrat în 2020 un volum total de tranzacții de aproximativ 240.000 metri pătrați, în scădere față de 2019 și ajungând la un nivel similar cu cel din 2015, fiind o consecință a termenelor de cinci ani ale contractelor de închiriere, potrivit specialiștilor CBRE.

Peste 140.000 metri pătrați din suprafața totală tranzacționată (aproximativ 60%) pe piața de birouri din București a fost reprezentată de relocări și pre-închirieri din partea companiilor care au decis să își schimbe spațiul de birouri ocupat în prezent.

Conform potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, în 2020, faţă de anul precedent, suprafaţa de birouri tranzacţionată a scăzut cu 39%, în timp ce ponderea contractelor de reînnoire a crescut de la 21% la 45%.

Trei industrii au generat 50% din cererea netă

Companiile din IT&C și industria bunurilor de consum și leisure au rămas cele mai active în ceea ce privește volumul total tranzacționat, care include, pe lângă cererea netă, și prelungiri și renegocieri de contracte de închiriere. Cele trei industrii au generat peste 50% din cererea netă pe piața de birouri, potrivit CBRE Research.

„2021 este un an al deciziilor. Spre comparație, anul trecut, multe companii au ales să aștepte sau să amâne luarea unei decizii atât de importante precum schimbarea biroului. Acest trend a fost mai puțin vizibil în România față de țările din Europa Centrală și de Est, având în vedere că 60% din volumul tranzacționat în București a fost reprezentat de relocări. Însă deciziile care se iau acum sunt mult mai complexe față de anii trecuți: de la modul în care companiile vor să integreze work from home și utilizarea biroului propriu-zis până la clădirile în care aleg să fie prezente, care pot deveni adevărate destinații”, a declarat Tudor Ionescu, Head of Advisory & Transaction, Office, CBRE România.

Cei mai activi dezvoltatori

Dezvoltatorul local One United a fost, alături de fondurile de investiții Immofinanz și Globalworth, printre cei mai activi jucători din piața de birouri, atât pe segmentul de relocări, cât și pe cel al prelungirilor de contracte existente.

Printre proprietarii care au prelungit cele mai multe contracte în clădirile de birouri pe care le dețin se află Immofinanz, AFI Europe, Globalworth și Vastint. Cei mai activi dezvoltatori, care au reușit să atragă peste 50% din cererea netă, au fost: One United, cu aproape 30% din cerere, urmat de Globalworth, Vastint și Speedwell.

„Pandemia a adus în prim plan siguranța pe care clădirile o oferă. Proprietarii au luat noi măsuri  în materie de sănătate și siguranță și nu de puține ori companiile au întrebat în ce măsură clădirile de birouri pot acomoda și locuri de joacă pentru copii sau chiar grădinițe. Serviciile pe care o clădire de birouri va putea să le ofere în viitorul apropiat devin cheie în motivarea oamenilor care lucrează în aceste spații, fie că vorbim de clinici medicale în clădirea de birouri, wellness și camere pentru meditație sau de multiple opțiuni de a lua masa, inclusiv în aer liber. Astfel de servicii conexe și o administrare eficientă a clădirii pot susține o diferență de chirie de 10-30%”, a adăugat Tudor Ionescu.

Cum a evoluat stocul de birouri

Stocul modern total de birouri din București a ajuns la 2,95 milioane de metri părtați la finalul lui 2020, după ce în cursul anului au fost finalizate zece clădiri, cu o suprafață totală de peste 155.000 metri pătrați. Mai mult de jumătate (63%) reprezintă birouri de clasă A, iar zona cea mai dezvoltată este Calea Floreasca/Barbu Văcărești, cu aproape 20% (18%) din stocul modern de birouri, potrivit datelor CBRE.

La finalul celui de-al patrulea trimestru din 2020, Capitala oferea 376.000 de metri pătrați de spații de birouri disponibile de închiriat imediat, ceea ce înseamnă o rată de neocupare (suprafețe necontractate) de 12,4%, cea mai mare din ultimii patru ani, arată datele CBRE. Rata de neocupare a proprietăților de clasa A este de aproximativ 8,9%, iar de clasa B, de 18,3%. Mai mult 72% din totalul spațiilor neocupate se află în imobile livrate înainte de 2016.

Potrivit raportului CBRE, creșterea ratei de neocupare, în afară de factorii economici, a fost influențată de livrarea de spații noi pe piață, care a fost închiriată, în medie, în proporție de 70%. Pe lângă rate de neocupare directă, mulți chiriași și-au exprimat dorința de a sub-închiria părți din suprafețe, pe care le considerau în plus, ca urmare a reorganizării și adaptării pe termen lung a muncii la distanță. Astfel, o suprafață de aproximativ 50.000 metri pătrați este diponibilă pentru sub-închiriere, potrivit estimărilor CBRE.

Până la finalul acestui an, alți aproximativ 250.000 mp de birouri vor fi livrați, jumătate dintre aceste spații fiind deja pre-închiriate, potrivit datelor CBRE Research. Aproape 40% din noua suprafață este în zona centru-vest și aproape jumătate este preînchiriată. Printre dezvoltatorii cei mai activi, care urmează să livreze cea mai mare suprafață de birouri în 2021, se numără One United, Skanska, Forte Partners și Atenor.

În plus, potrivit datelor CBRE, pentru anii 2022 – 2023 sunt în construcție sau se planifică alți 422.000 de metri pătrați de birouri, în 17 clădiri.

Scădere de 36% a pieței la nivel național

Potrivit datelor companiei de consultanță imobiliară JLL, piața de birouri din România a avut anul trecut o scădere de 36% de la nivelul record de 470.000 metri pătrați înregistrat în 2019 la 300.000 metri pătrați. Suprafețele includ atât tranzacțiile realizate prin intermediul agenților, cât și cele încheiate direct între proprietar și chiriași.

Chiar dacă numărul și, implicit, volumul tranzacționat în 2020 s-au diminuat semnificativ față de 2019, valoarea medie a unei tranzacții este mai mare față de anul trecut, respectiv 1.652 metri pătrați, față de 1.560 metri pătrați.

Cererea netă a totalizat aproape 120.000 metri pătrați, respectiv 40% din totalul suprafeței închiriate în 2020. Restul tranzacțiilor a fost reprezentat de reînnoiri, renegocieri și relocari în stocul competitiv. Spre comparație, în 2019, cererea netă a reprezentat aproape 60% din volumul total al tranzacțiilor de închiriere.