Înghețări și dezghețări de chirii

Relativ recent Curtea Constituțională Federală a Germaniei a eliminat restricțiile impuse de guvernul statului federal Berlin asupra valorii chiriilor din oraș. Restricțiile însele veniseră ca reacție la creșterea atractivității orașului: între 2013 și 2019 valoarea chiriei medii crescuse cu 27%. Ritmul de construire al apartamentelor nu ținea pasul cu ascensiunile înregistrate de capitala Germaniei în planul percepțiilor publice: un loc cu o vibrație specială în plan cultural, centrul celor mai neortodoxe petreceri de pe glob, un spațiu fertil pentru creație artistică și inovație tehnologică. Nu numai pentru germani ci și pentru nomazii digitali (sau pur și simplu spiritele creative de fel și chip) din întreaga Europă, Berlin devenise un reper major, în multe privințe și pentru mulți chiar singurul.

Autoritățile au încercat să tempereze disonanța dintre cerere și ofertă. Această tentativă a survenit în mai multe etape. Inițial, în 2015, s-a impus o limită cu privire la valoarea maximă a chiriei ce putea fi cerută de proprietar atunci când contractele se renegociau. Această valoare maximă era de 110% din chiria medie la nivelul întregului oraș. În termeni concreți, după un eventual salt inițial în cazul chiriilor mult mai mici decât media, niciun chiriaș nu se mai putea pomeni cu o creștere mirobolantă de la an la an. În termeni mai abstracți, creșterea chiriilor era temperată fără a fi oprită. Iată cum funcționează lucrurile: dacă într-un moment dat chiria medie în Berlin este 600 euro/lună iar destul de mulți proprietari se îndreaptă spre valoarea de 660 de euro/lună (acei 600+10%), în timp și valoarea chiriei medii va crește peste 600 euro/lună, înspre nivelul de 660. Ceea ce nu s-a luat în calcul este că evoluția este geometrică: dacă la o chirie medie de 600 euro/lună valoarea maximă a unei chirii anume este de 660 euro/lună (creștere de 60 euro), în momentul în care chiria medie a ajuns la 700 euro/lună acea valoare maximă devine de 770 euro (creștere de 70 euro). Cum presiunea asupra pieței imobiliare a crescut fără oprire, un al doilea pas a fost făcut în iunie 2019, când chiriile au fost pur și simplu înghețate. Creșterea lor era interzisă, iar chiriașii aveau dreptul de a da în judecată proprietarii dacă nu respectau această prevedere.

Berlin-ul nu a fost primul oraș care să înghețe chiriile și probabil că nu va fi nici ultimul. În legătură cu tentativele anterioare, literatura de specialitate subliniază apariția invariabilă a câtorva efecte. De departe cel mai semnificativ dintre acestea în plan social îl reprezintă reducerea mobilității chiriașilor din momentul înghețării pieței imobiliare. Ei capătă un atașament foarte puternic și natural față de apartamentele unde se aflau la momentul la care “jocul s-a oprit”. De fapt, stabilitatea pe care o dobândesc îi transformă în rezidenți pe termen lung ai orașului, reducând entropia demografică a localității și burghezind-o (ceea ce poate fi atât rău cât și bine în funcție de aspectele care te interesează sau în funcție de situația în care te afli). Orașul devine imposibil de accesat pentru nou-veniți – nu pentru că nivelul chiriilor ar fi prea înalt, ci pentru că pur și simplu nu mai există apartamente disponibile. Deci potențialii noi locuitori ai orașului se îndreaptă în alte părți. Nu este deloc întâmplător că înghețarea chiriilor din Berlin a dus la ascensiunea Leipzig-ului, notată cu enervare de berlinezi și cu amuzament de către restul Germaniei.

Decizia Curții Constituționale Federale nu are de-a face cu principiul înghețării chiriilor ci face referire la jurisdicția autorităților berlineze. Principiul nu a fost chestionat și deci aplicarea sa în continuare este posibilă. Dilema principală pentru cei cu putere de decizie este ce să favorizeze. Naivități precum „țintim cel mai bun lucru posibil pentru toată lumea” sunt scuzabile atâta timp cât nu ai la dispoziție studii, cercetări și analize cu privire la ce s-a întâmplat în trecut în situații similare (iar foarte puține lucruri sunt, de fapt, încercate pentru prima dată în istoria modernă a planetei – practic întotdeauna există altcineva care a testat apele înaintea ta). Fără să își dea seama foarte bine ce făceau, autoritățile berlineze ar fi sudat o conexiune extrem de puternică între o generație anume – cea aflată în apartamente la momentul înghețării prețurilor – și oraș. 10 sau 20 de ani de chirii înghețate ar fi făcut orașul imposibil de accesat de către nou-veniți tineri, deschizând oportunități pentru alte orașe. Ascensiunea Leipzig-ului ca răspuns la situația ce apăruse în Berlin poate să pară rapidă, dar în lumea în care ne aflăm regula este că reacțiile sunt foarte rapide. Fenomenul cvasi-identic din SUA de acum 50-80 de ani – înghețarea chiriilor în New York City a provocat epoca de expasiune culturală și economică a Californiei – a luat considerabil mai mult timp.

Subiectul va deveni relevant și în România în nu foarte mult timp. Bucureștiul, poate cel mai „american” oraș din Europa, nu va acționa într-un fel sau altul, lentoarea aparatului administrativ – perfect utilat pentru a manageria capitala R.S.R. din 1975 dar rupt de ce se întâmplă în acest mileniu – fiind legendară. În timp ce citești aceste cuvinte, tineri și tinere la început de carieră se înghesuie câte trei în apartamente de 3 camere, din Crângași până în Titan. Faptul că oricând ei se pot deplasa în alte capitale europene (ceea ce mulți și fac) sau că în viitor ar putea într-o oarecare măsură să acceseze credite imobiliare pentru o locuință în Ilfov relaxează presiunile. Cluj-Napoca, singurul magnet major pentru tineri în acest moment, se va afla în fața unor dileme interesante. Deocamdată, ce observ este că oamenii care nu mai puteau ține prețul, în epoca pre-pandemie, cu chiriile din municipiu se îndreaptă spre (sau se întorc în) alte localități semnificative ale Transilvaniei, unde își dezvoltă familia și cariera profesională, locul lor în Cluj fiind luat de alți tineri. Dorința de înghețare a jocului imobiliar este în bună măsură absentă.

SURSE:

• https://www.dw.com/en/berlin-rent-cap-overturned-by-germanys-top-court/a-57209268
• https://freakonomics.com/podcast/rent-control/