EXCLUSIV | Avem cei mai mulți proprietari, dar trăim în cele mai aglomerate case din UE. Expert imobiliar: ”Construim după un plan din 2000. Nicușor Dan nu a făcut absolut nimic pentru acest domeniu, doar a pus contre și l-a blocat”

Aproximativ 96% din populația României stă într-o locuință proprietate personală, iar numărul imobilelor a depășit 9,5 milioane, dintre care 50% au o vechime mai mare de 30 de ani. Paradoxal, deși România este țara cu cei mai mulți proprietari de locuințe din Uniunea Europeană, românii trăiesc în cele mai aglomerate case, în timp ce, în domeniul imobiliar, se construiește încă după un plan urbanistic din anul 2000. Sunt cifre și realități imobiliare din România anului 2022 despre care Antoanela Comşa, preşedintele Asociației Investitorilor în Real Estate a vorbit pentru Gândul. 

Antoanela Comșa spune că o problemă este faptul că în România anului 2022, investitorii imobiliari sunt blocați în studii și strategii făcute în urmă cu 25 de ani, care au dus la planul din 2000 după care se construiește și acum.

În cazul construcțiilor imobiliare din București, problema este, spune expertul imobiliar, că primarul Nicușor Dan doar a pus contre, în loc să dezvolte un plan urbanistic al unei capitale sustenabile.

Expertul imobiliar consideră că pandemia și războiul au schimbat costurile pe piața imobiliară, venite la pachet cu inflație și dobânzi mai mari. Nevoia de locuire există în continuare, însă prețurile crescute la locuințe au favorizat dezvoltarea unui alt sector care prinde teren, cel al chiriilor.

Prin urmare, „cei care au venituri mici, nu-și vor mai permite să-și cumpere locuințe și vor stat în chirie”, susține Antoanela Comșa.

Ce a schimbat războiul? În primul rând, au apărut costuri ridicate. În pandemie, lumea a economisit bani și imediat după pandemie am văzut o efervescență, s-au achiziționat foarte multe imobile.

Războiul a venit cu costuri, nu numai costuri palpabile, cum înseamnă costul la energie, dar vedem și creșteri de dobânzi. Vedem inflație și acest lucru se traduce și în costuri mai mari de construcții, ceea ce va duce clar la costuri mai mari pentru imobile”, spune Antoanela Comșa, preşedintele Asociației Investitorilor în Real Estate și președintele Gran Via România.

„Media europeană este 17%, noi avem 46% din populație care trăiește în case supraaglomerate”

Expertul imobiliar susține că apartamente se vor construi și se vor vinde în continuare, construcțiile noi vor exista, dar ele ar putea ajunge tot mai inaccesibile.

„Peste 50% din locuințele din România au o vechime mai mare de 30 de ani. Mai mult de atât, suntem iarăși pe un loc întâi, dar de data aceasta este un rușinos loc întâi, în sensul în care suntem țara care se trăiește în cele mai aglomerate case. Adică, suprafața locativă per persoană este cea mai mică din Uniunea Europeană.

Dacă media europeană este undeva la 17%, noi avem 46% din populație care trăiește în case supraaglomerate. Construcții vor exista, apartamente se vor construi și se vor vinde, problema este de accesibilitatate.

Accesibilitatea încă există în România și stăm bine din acest punct de vedere, în sensul în care, astăzi, pentru un apartament de două camere, ai nevoie de salariul mediu brut pe nouă ani  sau pe aproape zece. Ceea ce înseamnă că încă stăm bine.

Problema se pune pentru cei care au venituri mici, pentru că, pe lângă această creștere de prețuri pentru locuințe, vedem și o creștere de dobânzi. Dacă adunăm și creșterea costurilor la utilități – care este mare, dar nu foarte mare, pentru că, în momentul acesta, Guvernul suportă o parte din creșterile de cost -, nu vreau să mă gândesc însă ce o să se întâmple anul viitor, după 30 martie, când Guvernul nu va mai suporta o parte din cheltuieli”, a mai spus Antoanele Comșa.

„De la 1 ianuarie, nu se va mai putea achiziționa decât un singur imobil cu TVA de 5%”

Analiza preşedintelui Asociației Investitorilor în Real Estate pentru sectorul imobiliar 2023-2024 nu este însă una deloc pesimistă, preconizând că, în viitorul apropiat, prețurile la locuințe se vor stabiliza și chiar vor scădea pentru anumite proprietăți. Antoanela Comșa a explicat și care va fi pricipalul motiv al acestor schimbări pe piața imobiliară din România.

„Probabil că se va dezvolta și la noi mai mult piața chiriilor, pentru că astăzi avem investitori mici, care au 10-15 apartamente pe care le închiriază. Pentru viitorul apropiat, părerea mea este că prețurile se vor stabiliza, ba chiar cred că, pentru anumite proprietăți, vom vedea pentru anul viitor și niște scăderi de prețuri.

De ce? Pentru că, de la 1 ianuarie, Guvernul a schimbat politica fiscală în ceea ce privește TVA ce se aplică pentru achiziția de imobile. Astfel, până acum puteai să achiziționezi oricâte imobile – a cărei valoare nu depășea 450.000 de lei și suprafața de 120 de metri pătrați – cu TVA de 5%, iar pentru imobilele cu valoare mai mare de 450.000 de lei, dar mai mică de 700.000 de lei, puteai să achiziționezi cu TVA de 5% doar un singur imobil.

De la 1 ianuarie, nu se va mai putea achiziționa decât un singur imobil cu TVA de 5%, a cărui valoare nu poate depăși 600.000 de lei și suprafața de 120 de metri pătrați. Pentru imobilele care sunt acum în construcții și care au termen de finalizare 2023, se vor semna o grămadă de antecontracte, pentru ca lumea să profite încă de facilitățile Codului Fiscal”, a explicat expertul imobiliar.

„Nicușor Dan nu a făcut nimic pentru domeniul imobiliar, doar a pus contre”

Antoanela Comşa recunoaște că au existat și există diverși dezvoltatori care au profitat de această perioadă, cerând mult peste prețul corect și normal al unui imobil.

”Anul viitor, vom vedea niște scăderi de prețuri pentru că, astăzi, iarăși trebuie să recunosc, din păcate, sunt dezvoltatori care au profitat de această facilitate acordată de Guvern, și vedem apartamente de două camere, de 52-54 de metri pătrați, cu o valoarea de 140.000 de euro, plus  TVA de 5%. Se va construi probabil mai puțin, într-un ritm mai lent, a spus Comșa.

Expertul imobiliar a subliniat însă faptul că Bucureștiul are astăzi o mare problemă și pentru că primarul Capitalei, Nicușor Dan, a blocat cât a putut domeniul imobiliar, fără să încerce să-l dezvolte și să-i creeze pârghii moderne de construcție.

Bucureștiul are astăzi o mare problemă pentru că domnul Nicușor Dan, în mandatul dânsului, nu a făcut absolut nimic pentru acest domeniu, doar a pus contre și l-a blocat. Eu înțeleg că lumea spune să nu se mai construiască, pentru că este prea aglomerat orașul, dar, pe de altă parte se poate dezvolta Bucureștiul sustenabil, se poate realiza un plan urbanistic general al acestui oraș.

Noi construim astăzi după un plan din anul 2000, dar realizat după niște studii din anul ‘97-’98-’99. Suntem, totuși, în anul 2022. Nu se poate, ca 25 de ani mai târziu, noi să fim blocați în aceleași concepte și în aceleași strategii”, a atras atenția expertul imobiliar.

„Nu va fi o criză a locuințelor, dar oamenii să-și facă foarte bine calculele”

Antoanela Comșa crede că în continuare oamenii vor putea să îți cumpere o locuință, dacă își calculează foarte bine investiția și nu se îndatorează mai mult decât pot duce, dar și dacă nu sunt excesiv de prudenți.

„Să nu ne cumpărăm o locuință doar ca să avem una.Trebuie să ne gândim, trebuie să avem o pregătire, nu neapărat un serviciu – pentru că toată lumea spune că trebuie să te asiguri de un serviciu. Nu, trebuie să ai o pregătire cu care să știi că, dacă mâine, job-ul la care lucrezi astăzi se desființează, te poți duce în altă parte să lucrezi. Lipsesc oameni pe piața muncii, nu se pune problema că lumea nu va avea ce să muncească.

Și, bineînțeles, să nu se îndatoreze nimeni mai mult decât crede că poate duce. Până la urmă, este suficient să avem un acoperiș deasupra capului pe care să ne permitem să-l achiziționăm, fără să existe riscul să-l pierdem în viitor”, a conchis expertul imobiliar.