ANALIZĂ GÂNDUL | Nicușor Dan, bilanț după 1/2 din mandatul de primar. URBANISMUL (ep. 1): ”Sectorul imobiliar decimat va conduce, într-un final, la distrugerea economică a Bucureștiului” | EXCLUSIV VIDEO

GÂNDUL prezintă, începând de astăzi, bilanțul activității lui Nicușor Dan, după ce primarul general a parcurs jumătate din mandatul său. Analiza pe care reporterii noștri au realizat-o cu sprijinul specialiștilor în administrație locală privește patru segmente: urbanism, trafic, termoficare și mediu. Sunt ”punctele” pe care Nicușor Dan le-a accentuat în campania electorală. Publicația Gândul pune față în față promisiunile edilului-șef cu realitatea din București. Episodul 1 îl dedicăm URBANISMULUI.

Nicușor Dan – susținut de PNL și USR PLUS – a câștigat Primăria Capitalei pe data de 27 septembrie 2020, în urma alegerilor locale, obținând 282.631 de voturi. După aflarea rezultatelor înregistrate la alegerile locale din 2020, Capitala României a intrat în așa-numita ”eră a Noului București”, Nicușor Dan promițând, așa cum făcuse și în campanie, că va construi un oraș de care bucureștenii să fie mândri, un oraș modern, curat, nepoluat, cu o infrastructură europeană, cu o termoficare revenită în normalitate, cu un trafic decongestionat + semaforizare inteligentă, cu un metrou de suprafață, clădiri reabilitate/consolidate și cu parcări care să nu mai pună la încercare nervii șoferilor.

”Vreau să construiesc Noul București împreună cu toți cetățenii. Să construim împreună un oraș eficient, un oraș primitor, un oraș prosper. Un oraș de care dumneavoastră, bucureștenii, să fiți mândri”, transmitea Nicușor Dan în programul său.

Iată că timpul se dovedește a fi neiertător și atunci când este vorba despre promisiuni neonorate. Se împlinesc 2 ani de când Capitala României îl are ca edil pe reprezentantul Dreptei, iar Gândul prezintă, punct cu punct, promisiunile pe care Nicușor Dan le-a făcut în campanie.

De la bun început, Nicușor Dan le-a promis bucureștenilor un ”nou model de management” la Primăria Capitalei – alături de partidele de dreapta -, vorbind despre ”transparență decizională”, ”eliminarea corupției” sau ”digitalizare”.

Mai grav, transmit specialiștii contactați de Gândul, este că toate aceste (ne)realizări ale lui Nicușor Dan – dincolo de promisiunile ”strălucitoare” din campania electorală – nu fac altceva decât să afecteze negativ viața bucureștenilor, iar sintagma ”Aici începe Noul București” nu ar fi decât una fără acoperire.

Sectorul imobiliar, sursă importantă de venit pentru autoritățile publice

Sectorul imobiliar – în general, nu numai în București – reprezintă, în ultimă instanță, o sursă foarte importantă de venit pentru autoritățile publice. Gândul a contactat mai mulți dezvoltatori imobiliari importanți din București și din țară, iar aceștia au explicat că ”în faza de autorizare și de execuție a lucrărilor de construcții se percep taxe de autorizare, iar ulterior momentului recepției se plătesc impozite pe construcțiile edificate în baza autorizațiilor obținute”.

”Mai mult”, au mai transmis cei chestionați, ”pe parcursul execuției lucrărilor de construcții sunt generate numeroase locuri de muncă și sunt implicate în activitatea economică numeroase entități (persoane fizice sau juridice) care, la rândul lor, plătesc impozite către stat”.

Concluzia este aceea că veniturile atrase din sectorul imobiliar reprezintă o parte semnificativă din PIB-ul Capitalei, iar acesta reprezintă, la rândul său, o componentă semnificativă din PIB-ul întregii țări – discutăm despre 25%, aceasta fiind contribuția Capitalei.

”Practic, prin distrugerea sectorului imobiliar din capitala țării se șubrezește economia națională. Vom avea o capitală mai slabă și o țară mai slabă”

Dezvoltator imobiliar

Pentru funcționarea sectorului imobiliar, dezvoltatorii imobiliari au nevoie de un climat urbanistic stabil, numai că, în prezent – spun dezvoltatorii imobiliari – ”urbanismul capitalei este aruncat în haos de activitățile desfășurate de Nicușor Dan, atât înainte de anul 2020 (din postura de ONG-ist), cât și ulterior anului 2020 (din postura de Primar General al Capitalei)”.

”Avantajele generate pentru edilul aspirant erau obținute, impactul mediatic și politic fiind atins”

Înainte de a câștiga alegerile locale și de a deveni primarul general al Capitalei, Nicușor Dan a activat prin intermediul activității unor ONG-uri pe care le-ar fi coordonat ”să atace în contencios administrativ planuri urbanistice zonale și autorizații de construire aferente unor proiecte vizibile din capitală, sub pretextul protejării unor interese publice, precum spațiile verzi și patrimoniul cultural”.

În realitate, spun dezvoltatorii imobiliari, ”atacarea selectivă a acestor proiecte majore îi aducea lui Nicușor Dan reale avantaje de imagine și o serioasă rampă de lansare pentru cariera sa politică. Indiferent care era deznodământul respectivelor litigii (peste 90% fiind pierdute în instanță de ONG-urile lui Nicușor Dan), prejudiciile cauzate investitorilor imobiliari erau cât se poate de reale (pierderea clienților, pierderea investitorilor, pierderea finanțărilor), în timp ce avantajele generate pentru edilul aspirant erau obținute, impactul mediatic și politic fiind atins”.

Totuși, Nicușor Dan a fost acuzat și că ”ținea partea” partenerilor/susținătorilor săi. Nu îi ataca niciodată, în schimb le oferea tot ajutorul de care aveau nevoie.

Climatul urbanistic din București la momentul alegerii lui Nicușor Dan

Dezvoltatorii imobiliari contactați de Gândul au construit, în linii mari, o aceeași imagine atunci când au fost întrebați ce climat urbanistic a descoperit Nicușor Dan în București după ce a devenit primarul general al Capitalei.

Exista, au transmis aceștia, un climat urbanistic ”oarecum stabil”, dar reglementat de documentații urbanistice – Planul Urbanistic General (PUG), Planuri Urbanistice Zonale (PUZ-uri), PUZ-uri Coordonatoare pentru sectoarele Capitalei. Trebuie menționat, totdată, că și alte documentații urbanistice, la momentul respectiv, se aflau în curs de elaborare sau de aprobare.

• Planul Urbanistic General (PUG)
• diferite Planuri Urbanistice Zonale (PUZ)
• Planurile Urbanistice Zonale Coordonatoare pentru Sectoarele 2, 3, 4, 5 și 6
• Planuri Urbanistice Zonale aflate în curs de elaborare sau aprobare.

Nicușor Dan a atacat… ”nelegalitatea documentațiilor de urbanism existente”

După ce a reușit să câștige funcția de edil-șef al Capitalei, Nicușor Dan  a apăsat imediat pedala de accelerație, numai că s-a transformat în negativistul de serviciu, vorbind despre ”greaua moștenire” și despre nelegalitatea documentațiilor de urbanism existente, cu excepția Planului Urbanistic General sau a celor în curs de elaborare sau aprobare.

Dar Nicușor Dan a vorbit, în programul său, și despre o ”concepție” nouă, menită să stea la baza ”Noului București” – ”municipalitate antreprenorială” -, concepție care să genereze ”valoare economică” pentru București.

Dincolo de ”vorbe nesusținute prin fapte”, spun dezvoltatorii imobiliari, Nicușor Dan a întreprins toate demersurile legale ”și, după epuizarea acestora, toate demersurile nelegale pe care și le-a permis din funcția de Primar”, pentru a stopa orice investiție imobiliară de anvergură, pentru a stopa lucrările de construire realizate în temeiul unor PUZ-uri despre care acesta afirma că sunt nelegale.

”Practic, Primarul și-a însușit un rol de verificator al activității Consiliului General al Municipiului București, a început să reevalueze, cu sprijinul unor terțe persoane, documentațiile de urbanism deja aprobate de această autoritate și ulterior să conteste atât în cadrul unor declarații de presă, cât și în cadrul unor litigii legalitatea documentaților aprobate de Consiliu”, acuză dezvoltatorii imobiliari contactați de Gândul.

”Despre comportamentul Primarului se poate spune cu certitudine că este ilicit, fiind calificat astfel de însăși Înalta Curte de Casație și Justiție prin Decizia nr. 12/2015 conform căreia primarul nu are dreptul de a ataca în fața instanței de contencios administrativ hotărârile adoptate de autoritatea deliberativă a unității administrativ-teritorială, respectiv consiliul local sau, după caz, Consiliul General al Municipiului București.”

Dezvoltator imobiliar

Astfel, mai punctează dezvoltatorii imobiliari și specialiștii în urbanism, s-a ajuns extrem de rapid în faza ”haosului urbanistic la nivelul Capitalei”, totul fiind rezultatul acțiunilor lui Nicușor Dan, acesta ”având scopul de a împiedica, suspenda sau anula efectele unor documentații de urbanism viitoare sau actuale, fără a mai avea și intenția de a suplini lipsa de reglementare pe care aceste acțiuni o vor genera”.

Iar rezultatele acțiunilor (contestate de dezvoltatorii imobiliari și nu numai) lui Nicușor Dan s-au concretizat în adevărate ”frâne” puse urbanismului din Capitala României, potrivit specialiștilor. Și, suplimentar, la bani pierduți și la blocarea unor investiții care aveau un impact semnificativ asupra de dezvoltării economice și a vieții sociale a municipiului București:

• Cartierul Justiției – investiție de 250 milioane de euro (bani care proveneau de la Banca Mondială) blocata urmare a suspendării PUZ Sector 3;
• Blocarea extinderii Spitalului Universitar de Urgență București, prin refuzul eliberării Autorizației de Construire, pierzându-se o finanțare de 150 milioane de euro, prin PNRR, în cadrul programului NextGenerationEU. Întreaga investiție de la SUUB se ridică la suma de aproximativ 1 miliard de euro pe parcursul a 5 ani.
• Refuzul nejustificat de emitere a Autorizației de Construire pentru extinderea clădirii destinate prestării serviciilor medicale, cu un corp nou de construcție pentru Spitalul Sanador (str. Sevastopol nr.3 A), în condițiile în care exista un PUZ valabil și au fost depuse la Primăria Municipiului București toate documentele necesare eliberării autorizației;
• Oprirea lucrărilor la pasajul Doamna Ghica și Prelungirea Ghencea;
• Prin suspendarea PUZ Sectoarele 2, 3, 4, 5 și 6, bugetul municipiului București a fost prejudiciat cu aproximativ 1 miliard de euro, bani care ar fi rezultat din încasarea taxelor și impozitelor datorate autorităților publice locale.

Planurile Urbanistice Zonale în curs de elaborare nu s-au mai aprobat

Nicușor Dan a prezentat – în timpul unui interviu – motivele pentru care nicio documentație de urbanism nu a mai fost aprobată timp de doi ani.

Primarul General al Capitalei a declarat că a preluat de la vechea administrație 55 de documentații de urbanism trecute prin toate filtrele de aprobare și a primit spre aprobare 50 de documentații de urbanism.

La un calcul simplu rezultă un număr de 105 de documentații de urbanism care nu au fost soluționate până în prezent.

Referindu-se la cele 55 de documentații de urbanism preluate de la vechea administrație, Nicușor Dan a declarat că ”acestea au fost reverificate de Comisia Tehnică de Urbanism de sub conducerea sa și că, urmare a acestor verificări, s-au constatat lipsuri sau nereguli ale acestora, motiv pentru care nu vor fi transmise spre Consiliul General al Municipiului București (CGMB) în vederea aprobării”.

PUZ-urile coordonatoare pentru Sectoarele 2, 3, 4, 5 și 6, suspendate sau anulate ”la cererea expresă a Primarului Municipiului București”

Mandatul noului primar general al Capitalei ar fi debutat, astfel, printr-o acțiune tip ”blitzkrieg” împotriva documentațiilor de urbanism, astfel că efectele Planurilor Urbanistice Zonale Coordonatoare pentru Sectoarele 2, 3, 4, 5 și 6 au fost suspendate la inițiativa sa.

În aceeași perioadă, lui Nicușor Dan i s-a acordat și un mandat de reprezentare a Consiliului General al Municipiului București, dar cu scopul de a susține interesele autorității în litigiile în care aceasta era implicată.

În calitatea sa de mandatar, totuși, în diverse cauze având ca obiect suspendarea sau anularea unor PUZ-uri adoptate de CGMB și a autorizațiilor de construire aferente unor proiecte de anvergură din București, poziția lui Nicușor Dan ar fi fost aceea de ”achiesare la pretențiile reclamantelor ONG”, acuză dezvoltatorii imobiliari, ”cu care acesta avusese relații de afiliere în trecut, solicitând admiterea cererilor lor și suspendarea sau anularea documentațiilor și autorizațiilor în discuție”.

Urmare a comportamentului ”cel puțin bizar adoptat de Nicușor Dan” – spun specialiștii în urbanism -, mandatul de reprezentare nu a mai fost prelungit. Numai că Primarul General al Capitalei a continuat să achieseze la pretențiile reclamanților ONG-uri, de această dată în nume propriu, folosindu-se de calitatea sa de emitent al autorizațiilor de construire emise în temeiul PUZ-urilor disputate.

Primăriile de sector, de altfel, au emis puncte de vedere în care criticau atitudinea adoptată de primarul general.

Printre consecințe:

• Imposibilitatea realizării lucrărilor de închidere a Inelului median de circulație pe zona de sud a Capitalei;
• Imposibilitatea realizării unei noi linii de metrou, având o lungime de 20 de km;
• Imposibilitatea realizării lucrărilor de amenajare a Proiectului Centenarului din zona Antiaeriană din Sectorul 5;
• Imposibilitatea amenajării Parcului Cooperativei, situat tot în sectorul 5, spațiu verde având o suprafață de 38 de hectare;

”Între timp, Primarul General felicita în mod public ONG-urile care au atacat aceste documentații în instanță, ONG-uri despre care se știe că au colaborat cu Nicușor Dan în demersurile vizând Roșia Montană, dar despre ale căror activități Primarul s‑a delimitat în mod declarativ după obținerea funcției sale”

Dezvoltator imobiliar

PUZ-uri derogatorii de la PUG au fost criticate și atacate în instanță de Nicușor Dan

Dar PUZ-urile Coordonatoare nu au fost singurele documentații de urbanism criticate și atacate de Nicușor Dan. Au existat și documentații de urbanism aferente unor proiecte de anvergură din București care au atras atenția ONG-urilor afiliate acestuia.

Specialiștii contactați de Gândul afirmă că – ”prin aceste acțiuni iluzorii –  Nicușor Dan ”se preface că protejează spații verzi care nu există din punct de vedere legal și care în realitate sunt terenuri construibile ale unor proprietari de bunăcredință, cărora le-au fost inventariate terenurile cu încălcarea legii, fără parcurgerea prealabilă a procedurii de expropriere”.

În plus, față de multe din aceste PUZ-uri aferente unor investiții importante din București, nemulțumirea principală a Primarului General ar fi aceea că s-au permis derogări de la reglementările Planului Urbanistic General adoptat în urmă cu 22 de ani.

Având în vedere că, în conformitate cu prevederile HCGMB 566 din 24 octombrie 2019, regulamentele și planșele de reglementări aferente PUZ-urilor se constituie derogări din regulamentul și planșa de reglementări aferentă PUG, Nicușor Dan a procedat la inițierea unui proiect prin care dorește să abroge aceste prevederi, astfel încât toate PUZ-urile vizate să nu mai producă efecte, avertizează specialiștii contactați de Gândul.

Mai mult, PUZ-urile care au avut perioadă limitată de valabilitate vor expira, iar cele care nu au valabilitatea limitată în timp vor fi atacate în instanță.

”Situația reglementărilor urbanistice în capitala țării este catastrofală”

Nicușor Dan susține că dezvoltarea proiectelor imobiliare nu este împiedicată de lipsa unor documentații de urbanism zonale, întrucât persoanele interesate ar putea solicita autorizarea în baza PUG-ului adoptat în urmă cu 22 de ani, ignorând faptul că realitățile sociale și economice ale Bucureștiului s-au modificat de la momentul aprobării PUG (un interval de timp de aproape un sfert de secol).

Totuși, primarul general al Capitalei ar ignora să menționeze că există posibilitatea ca Planul Urbanistic General să fie anulat în mod definitiv de către instanțele de judecată, existând deja o hotărâre judecătorească care constată ilegalitatea acestei documentații și anume sentința civilă nr. 3605 din 24 iunie 2022 pronunțată de Tribunalul București în dosarul nr. 9613/3/2018.

”Indiferent de soluția care se va pronunța în recursul acestui dosar, situația reglementărilor urbanistice în capitala țării este catastrofală. Dacă se respinge recursul, PUG-ul Bucureștiului va fi anulat definitiv, ajungându-se la situația inimaginabilă în care capitala țării va fi reglementată urbanistic de Regulamentul General de Urbanism aprobat prin HG 595 din 1996, asemenea zonelor rurale din cele mai nedezvoltate părți ale țării”, consideră specialiștii.

Dacă recursul va fi admis și sentința de anulare a PUG va fi casată, Nicușor Dan ”va specula și interpreta această soluție ca pe o confirmare a legalității PUG-ului, ignorând că acesta nu mai reflectă realitățile sociale și economice ale vremurilor actuale”, avertizează aceștia.

Autorizațiile deja emise în baza PUZ-urilor au fost ”suspendate” de Nicușor Dan și atacate de ONG-urile afiliate

Până la suspendarea documentațiilor de urbanism mai sus menționate pe cale administrativă sau în instanță, fostul primar general sau primarii de sector au emis autorizații de construire în baza acestora. Pentru a stopa efectele acestor acte, spun specialiștii în urbanism, Nicușor Dan a ”inventat” dispozițiile de primar de suspendare a efectelor autorizației, ”un act administrativ nereglementat și, mai mult, nepermis de lege”.

• Legea nr. 554/2004 privind contenciosul administrativ și legea 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcții prevăd posibilitatea revocării actului emis doar dacă acesta nu a produs efecte.
• Legea mai oferă autorității publice și să solicite anularea autorizațiilor prin formularea unor acțiuni în instanță, însă pentru această procedură trebuie respectat termenul de 1 an de la data emiterii actului.

Pentru că multe din autorizațiile deja emise produseseră efecte și nu mai puteau fi revocate și pentru că termenele în cadrul cărora puteau fi atacate în instanță expiraseră, au fost orchestrate atacuri asupra acestor acte administrative inițiate de către ONG-urile afiliate lui Nicușor Dan. Aceste acte administrative au fost de asemenea atacate în instanță de diversele ONG-uri de cele mai multe ori simultan cu documentațiile de urbanism ce au stat la baza acestora.

Și în cadrul acestor litigii, poziția procesuală a primarului general Nicușor Dan ar fi fost tot de achiesare la pretențiile ONG-urilor afiliate.

Mai mult, pe perioada desfășurării acestor litigii termenul de valabilitate al autorizațiilor curgea în continuare, nefiind puține situațiile în care, până la finalizarea definitivă a dosarelor (câștigate de către beneficiarii autorizațiilor de construire), valabilitatea autorizațiilor expirase, iar primarul ”a refuzat prelungirea valabilității acestora, deși întârzierea fusese generată de culpa autorității sau a ONG-urilor rău intenționate”.

Autorizațiile și certificatele de urbanism întocmite în baza documentațiilor de urbanism suspendate sau anulate nu au fost semnate de primarul general

Primarul Municipiului București a încercat să convingă orice factor implicat în procedura de autorizare a noilor investiții că suspendarea documentațiilor de urbanism ar bloca orice procedură de emitere a unui act de urbanism indiferent de stadiul în care se află.

Până în prezent, opinia sa nu a fost împărtășită de niciun specialist în domeniu, fiind dimpotrivă invalidată de instanțele de judecată și contrazisă în mod expres de instituții precum Prefectul Municipiului București și  Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației.

În lumina propriilor sale convingeri, Nicușor a refuzat și refuză în continuare să semneze orice certificat de urbanism sau autorizație de construire ori de desființare care ajunge pe biroul său și are la bază PUZ-urile suspendate, chiar dacă cererile beneficiarilor sunt formulate anterior acestei suspendări.

• Actele solicitate de beneficiari sunt emise în cele din urmă de Primar doar după introducerea unei cereri de chemare în judecată pe rolul instanței judecătorești.
• Întârzierile nejustificate în emiterea actelor au fost sancționate de instituțiile abilitate, Nicușor Dan fiind obligat să răspundă în nume propriu pentru neemiterea actelor de urbanism în termenul legal.

Amenzile în cuantum de aproximativ 40.000 de lei aplicate persoanei fizice Nicușor Dan au fost achitate din bugetul municipalității pentru ca ulterior acesta să se folosească și de resursele umane ale Primăriei pentru a contesta sancțiunile aplicate.

Consecințele acțiunilor actualului Primar General sunt ”dezastruoase pentru Municipiul București”

Dezvoltatorii imobiliari și specialiștii în urbanism contactați de Gândul anticipează, din păcate, un dezastru la nivelul Bucureștiului.

Toate resursele Primăriei Municipiului București ar fi concentrate de Nicușor Dan spre ”unicul său scop” și anume ”acela de a bloca demararea oricărei noi investiții pe raza municipiului București pe durată nedeterminată sau chiar demolarea unor investiții deja finalizate. Între timp veniturile aduse de taxarea procedurii de autorizate și impozitarea construcțiilor noi scad considerabil”.

Pe lângă această pagubă, tot din bugetul local vor fi suportate și prejudiciile cauzate de întârzierile în emiterea actelor de urbanism generate de Primar și despăgubirile pe care investitorii le vor solicita pentru anularea actelor ce le-au fost emise.

”Nu sunt puține situațiile în care investitorii care au construit legal, în baza unor autorizații emise de Primarul General având la bază PUZ-uri emise de CGMB, au formulat cereri de chemare în garanție a Municipalității. Aceste cereri de chemare în garanție reprezintă reale bombe cu ceas pe care Nicușor Dan le-a pregătit pentru momentul în care va părăsi fotoliul de primar (cel mai probabil în 2024)”, afirmă specialiștii în urbanism.

Suplimentar, aceștia concluzionează că toate aceste activități ale lui Nicușor Dan nu afectează numai dezvoltatorii imobiliari, ci și toate companiile și persoanele implicate în procesul proiectării, autorizării și construirii unei noi investiții, precum arhitecții, constructorii, furnizorii de materiale de construcții și mulți alții.

”Sectorul imobiliar decimat va conduce la pierderea multor locuri de muncă, pierderea unor sume considerabile din bugetul local, falimentul mai multor societăți care activează în domeniul construcțiilor, creșterea prețurilor la apartamente (din cauza scăderii ofertei) și, într-un final la distrugerea economică a capitalei țării”

Dezvoltator imobiliar