Dezbatere privind Codul Urbanismului. Specialiști AREI: Dacă s-ar aproba în forma actuală, se poate ajunge la un abuz, la o lipsă de proprietate
În cadrul unei dezbateri despre proiectul noului Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC) – discuție organizată de Asociația Investitorilor de Real Estate din România (AREI), specialiști și investitori din domeniul imobiliar au atras atenția asupra noului act normativ ce se pregătește în prezent în Parlament. Potrivit reprezentanților AREI, în forma actuală, dacă ar intra în vigoare, noul CATUC ar reprezenta un pericol pentru proprietățile atât ale investitorilor, cât și ale oamenilor simpli, în sensul în care un teren privat ar putea fi declarat spațiu verde. Potrivit specialiștilor care au participat la dezbaterea AREI, un teren privat nu poate fi declarat spațiu verde decât printr-o expropriere și o despăgubire justă.
Un alt aspect important semnalat de către participanții la dezbaterea organizată de AREI este transferul competenței de aprobare a PUZ-urilor de la Consiliul General al Municipiului București către Consiliile Locale ale Sectoarelor din Capitală.
Iată cum argumentează acest aspect Antoanela Comșa, membru în Consiliul Directror AREI, președinte Gravia Group:
„Aș vrea să precizez că în toate orașele țării, competența de aprobare a PUZ-urilor este a consiliilor locale. În același timp, am fost surprinși de afirmațiile conform cărora un transfer de competență ar genera un haos urbanistic, sau ar afecta în mod ireparabil coerența urbanistică și viziunea urbanistică.
În primul rând, vorbim despre un proiect de lege, despre o lege care se va aplica mulți ani de acum înainte, și orice lege pornește de la un principiu simplu, și anume că toate autoritățile publice trebuie să respecte legea. Ca atare, nu putem gândi niciodată o lege spunând că unele autorități ar respecta legea mai mult, iar unele ar respecta legea mai puțin.
De asemenea, ne-am gândit și la partea de eficiență, respectiv la partea de supraaglomerare a autorităților publice. Gândiți-vă că Primăria Generală, în speță Consiliul General al Municipiului București, ar trebui, actualmente, să analizeze PUZ-urile pentru cele șase sectoare. Este evident că o eficientizare implică împărțirea acestui demers administrativ complex între șase sectoare”, a precizat Antoanela Comșa în cadrul dezbaterii AREI.
Reprezentanta Asociației Investitorilor de Real Estate din România a mai afirmat că acest transfer de competențe nu ar avea de ce să afecteze viziunea urbanistică a Capitalei.
„S-a mai spus că acest transfer de competențe ar însemna o afectare a viziunii urbanistice pentru Capitală. Și din punct de vedere urbanistic, dar și practic, viziunea urbanistică se regăsește în lege și în PUG-ul Capitalei. PUZ-urile vin să o detalieze, să o modifice, dar doar în limitele legii, și în limitele Planului Urbanistic. Prin urmare, acest transfer administrativ de competențe nu ar avea nici teoretic nici practic cum să afecteze viziunea urbanistică”, a mai explicat Antoanela Comșa.
„Acest subiect al spațiilor verzi este unul extrem de sensibil”
Totodată, în cadrul dezbaterii AREI, Geo Mărgescu, membru în Consiliul Director AREI și CEO Forte Partners a aras atenția asupra pericolului pe care îl reprezintă în forma actuală proiectul noului CATUC în ceea ce privește declararea terenurilor private ca fiind spații verzi.
„Acest subiect al spațiilor verzi este unul extrem de sensibil și important pentru noi toți. În primul rând, vreau să încep prin a spune că Asociația încurajează crearea de spații verzi, prin membri ei, prin dorința proprie. Orice proiect al dezvoltatorului crează spații verzi. Lucrurile acestea se întâmplă. Extrem de important este faptul că noi dorim să încurajăm un mod de viață sănătos și să-i încurajăm pe toți locuitorii Capitalei să aibă acces la spații verzi, la locuri de joacă și la aceste spații de recreere, însă, se poate ajunge la un abuz, dacă s-ar aproba Codul în forma actuală, la o lipsă de proprietate, atât timp cât un spațiu privat s-ar declara spațiu verde”, explică reprezentantul AREI.
De asemenea, Geo Mărgescu mai spune care este forma justă prin care un teren privat poate fi declarat spațiu verde.
„Ar fi un abuz să se declare curtea unui om, pe care o folosește pentru construirea unei case, ca fiind spațiu verde”
„Desigur, se poate declara un spațiu privat ca spațiu verde, dacă asta este viziunea Municipalității, dar doar prin expropriere și printr-o despăgubire justă. Ar fi un abuz să se declare curtea unui om, pe care o folosește pentru construirea unei case, ca fiind spațiu verde, și o atingere a dreptului fundamental la proprietate. Nu ar fi doar un abuz, pentru că de fapt, declarând proprietăți private ca fiind spații verzi, s-ar naște doar litigii, nu spații verzi, ci doar pe hârtie, pentru că un privat, fie el companie sau persoană fizică, nu va amenaja un spațiu verde pe terenul respectiv. Va trebui ca tot statul să facă această amenajare, și să o facă doar printr-o expropriere”, a explicat Geo Mărgescu.
Și Robert Ioniță – General Counsel, NEPI Rockcastle, atrage atenția asupra acestui aspect al posibilității ca un teren privat să poată fi declarat spațiu verde, așa cum prevede proiectul noului CATUC.
„Acest aspect nu impactează doar investitorii, ci și micii proprietari. Cine și-a cumpărat un teren cu intenția de a-și construi o casă, s-ar putea să se trezească că nu o mai poate construi casa, pentru că terenul său a fost declarat spațiu verde. Acel teren nu va mai avea nicio valoare pentru el, fără a primi o despăgubire”, a explicat Robert Ioniță.
Bucureştiul şi-a diminuat semnificativ contribuţia la PIB-ul României
Proiectul de lege privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului şi construcțiilor a fost adoptat în Senat pe 12 iunie, iar în prezent se află la Cemera Deputaților, for decizional.
Antoanela Comșa a declarat, recent, într-un interviu pentru Gândul, că Bucureștiul rămâne un oraș blocat în ceea ce reprezintă zona imobiliară, motiv pentru care mulți dezvoltatori își mută business-urile pe zona metropolitană.
Mai mult, o analiză realizată recent de Asociaţia Investitorilor de Real Estate din România arată că Bucureştiul şi-a diminuat semnificativ contribuţia la PIB-ul României, de la 37% în 2019 la 29,8% în 2022, ajungând la un nivel similar anului 2010, pe fondul blocajului administrativ local şi al incertitudinii privind dezvoltarea urbanistică.
Astfel, situaţiile financiare depuse la ANAF de companiile care activează în construcţii şi tranzacţii imobiliare indică o scădere abruptă a încasărilor la buget, care au revenit anul trecut la recordul negativ minim din 2010.
Or, dacă veniturile bugetare ale României înseamnă circa 33% din PIB, rezultă că scăderea de 7 procente marchează aproape jumătate din deficitul bugetar prognozat la 5%. Semnalul de alarmă ar fi ajuns până în zona analiștilor și responsabililor guvernamentali, mai ales în contextul asumării răspunderii pe pachetul fiscal-bugetar.
CITȘTE ȘI: