Schimbare majoră pe piața imobiliară | Senatorul PNL Daniel Fenechiu, proiect de hotărâre pentru modificari la legea privind autorizarea executării lucrărilor de construcții: ”România are nevoie de un cod al Urbanismului”

Senatorul PNL Daniel Fenechiu a înaintat o propunere legislativă care aduce modificări și completări Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004.

Daniel Fenechiu își argumentează această inițiativă legislativă prin aceea că România are nevoie, neapărat, de un cod al Urbanismului, bine gândit, care să ofere un echilibru între antreprenorii care activează în zona de real estate, în zona de construcții.

Dar inițiativa vizează și asigurarea ”ordinii în construcții”, plus apărarea drepturilor cetățenilor, respectiv spațiile verzi și aerul curat.

”Eu cred că e cât se poate de evident că România are nevoie de un cod al Urbanismului. Un cod al Urbanismului trebuie bine gândit astfel încât să realizeze un echilibru între antreprenorii care activează în zona de real estate, în zona de construcții, și nevoia de a asigura o anumită ordine în construcții și de a apăra drepturile cetățenilor, iar aici mă refer la aer curat, la spații verzi, dar lucrurile trebuie făcute echilibrat.

În momentul de față nu există (n.red. – un cod al Urbanismului), și asta e foarte important, termene în care cineva ar putea, pur și simplu, să-și exercite nemulțumirea față de un proiect urbanistic. Suntem în situația în care, practic, poți să ataci atât un plan urbanistic, cât și o autorizație de construire oricând. Poți să-l ataci când construcția e aproape gata, poți să-l ataci când e la jumătate, poți să-l ataci când ar fi normal să-l ataci, adică atunci când a început“,  a spus Daniel Fenechiu, citat de DC News.

”Instanța poate să se pronunțe de așa manieră încât nu-și bate joc nici de banul investitorului”

Senatorul PNL a oferit și alte explicații referitoare la această inițiativă legislativă, precizând că au existat discuții cu foarte mulți parlamentari, în ultimă instanță putându-se vorbi despre o ”inițiativă de grup”.

”În sensul ăsta, pentru a asigura o siguranță a circuitului construcțiilor, am stat de vorbă cu mai mulți colegi parlamentari, pentru că nu este doar inițiativa mea, ci este una de grup. Sunt și parlamentari care nu au semnat proiectul, dar cu care am stat de vorbă.

Am vorbit cu ONG-urile, cu antreprenori, cu autoritatea publică locală și am gândit un sistem în care, în momentul când vrei să construiești un proiect urbanistic, o construcție, orice, să ai niște formalități publice de îndeplinit în baza cărora orice persoană interesată să poată lua la cunoștință de ce vrei să construiești, iar în momentul în care a luat la cunoștință să poată să-și exercite o opoziție în niște termene. Sunt termene de 30 de zile, de 60 de zile sau de maxim un an.

Eu, de exemplu, dacă sunt investitor și vreau să construiesc un proiect imobiliar, pot să cumpăr un teren cu autorizație și tot ce e nevoie, mă apuc să construiesc, iar peste 2 ani mă atacă cineva și blochează construcția”, explică senatorul Daniel Fenechiu, potrivit aceleiași surse.

”În momentul în care se creează proiectul respectiv, el se înscrie în Cartea Funciară, se fac niște forme de publicitate și orice persoană interesată poate să conteste proiectul respectiv, iar instanța poate să se pronunțe de așa manieră încât nu-și bate joc nici de banul investitorului și ține cont de toate drepturile cetățenilor care locuiesc în zona respectivă și ar putea fi prejudiciați”

Senatorul PNL Daniel Fenechiu

”Această propunere permite și cetățenilor, care pot fi nemulțumiți de o construcție sau de un proiect care se construiește în zona lor, să-l atace, să arate care e nemulțumirea, dar permite și investitorului ca în ipoteza în care nu a existat opoziție să știe că dacă a început proiectul îl va și termina. Avem situații și am cazuri concrete în care sunt anumite obiective de construcții care sunt terminate de 3-4 ani, sunt vândute și procesele în legătură cu autorizarea continuă.

Într-o situație de genul ăsta eu cred că scopul nostru e să protejăm interesele cetățenilor rezidenți, dar, în egală măsură, pentru dezvoltarea localităților cred că trebuie să protejăm și interesele investitorilor, că fără ei nu se dezvoltă o anumită localitate, pierdem locuri de muncă și așa mai departe“, a mai spus Daniel Fenechiu.

Expunerea de motive a propunerii

În prezent, în lipsa unui Cod al Urbanismului care să reglementeze actele de urbanism (atât cu privire la procedura și condițiile aferente emiterii lor, cât și cu privire la modul de realizare a controlului de legalitate asupra acestor acte), se constată că legislația actuală este învechită, iar modificările subsecvente realizate de-a lungul timpului la actele normative în vigoare (în diferite conjuncturi economice și politice) au condus către incoerențe și viduri legislative, care au potențialul să pună în pericol proprietatea privată și siguranța circuitului civil, precum și să descurajeze investițiile în sectorul imobiliar, generându-se un climat dezechilibrat și predominant nesigur.

Dreptul de a construi este unul dintre atributele esențiale ale dreptului de proprietate. Limitările dreptului de a construi se realizează prin aprobarea documentațiilor de urbanism (planuri urbanistice generale – PUG sau planuri urbanistice zonale – PUZ), care stabilesc condițiile pe care viitoarea construcție trebuie să le îndeplinească. Prin emiterea certificatului de urbanism (CU) autoritatea publică informează proprietarul terenului care sunt condițiile, limitările urbanistice și avizele necesare pentru obținerea autorizației de construire (AC).

Pentru intabularea construcției nou realizate este necesar procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor și certificatul de edificare, acte care se întocmesc verificând respectarea prevederilor AC. Astfel, succesiunea ”documentații de urbanism – CU – AC – recepție – intabulare” conduce către o interdependență între actele urbanistice și actele de proprietate. Așa cum pentru un teren, pentru dovedirea dreptului de proprietate, prezintă relevanță întregul istoric al actelor translative de proprietate anterioare, pentru o construcție istoricul de proprietate începe cu succesiunea de acte urbanistice mai sus menționate, iar atacarea acestora și eventual anularea acestora are potențialul să conducă la anularea tuturor actelor subsecvente.

Actele de urbanism, cu relevanță în prezenta expunere, sunt următoarele: PUG, PUZ (reglementate de legea 350/2001), CU și AC (reglementate de legea 50/1991). Controlul de legalitate asupra actelor de urbanism se realizează în contenciosul administrativ, conform reglementărilor prevăzute de legea 554/2004.

”Uneori, astfel de asociații (ONG) sunt controlate de indivizi care acționează cu rea-credință”

În prezent, conform deciziei ICCJ, orice asociație înființată în conformitate cu OG 26/2000, care are în statut obiective referitoare la ”mediu” sau ”urbanism”, este prezumată ca având calitate procesuală activă și interes în orice litigiu de mediu sau de urbanism.

Această situație, coroborată cu prevederi legale neclare, învechite sau divergente, apărute ca urmare a unor modificări legislative subsecvente necoerente, generează un dezechilibru major în sectorul imobiliar, generându-se situații în care proiecte imobiliare cu valoare de piață colosale (sute de milioane de euro) sunt atacate în mod neîntemeiat în contencios administrativ de astfel de ”organisme sociale interesate”, care pentru introducerea acțiunii trebuie numai să achite taxe de timbru modice (de ordinul zecilor de lei).

De cele mai multe ori, astfel de asociații (ONG) sunt controlate de indivizi care acționează cu rea-credință, care urmăresc cu totul alte scopuri decât cele declarate oficial în cadrul statutelor sau actelor constitutive înregistrate la judecătorie și care profită de neclaritatea prevederilor legale pentru a le deturna de la scopul inițial avut în vedere de legiuitor.

La momentul actual, în contextul reglementărilor legale în vigoare, se generează astfel un dezechilibru major între ONG-uri și investitori. ONG-urilor li se conferă calitate procesuală activă, li se prezumă interes, li se stabilesc taxe de timbru modice, li se stabilesc termene foarte permisive în care să atace actele vizate (practic le pot ataca oricând), câștigă capital de imagine și/sau politic (în funcție de identitatea fondatorilor) și, în cazul în care, până la urmă acțiunile neîntemeiate le sunt într-un final respinse în mod definitiv, instanțele cenzurează și cheltuielile de judecată solicitate și dovedite de investitori.

Pe de alta parte, investitorii trebuie să dovedească în cadrul acelor litigii legalitatea tuturor și fiecăruia dintre actele și avizele care fac parte din documentațiile actelor administrative obținute, trebuie să suporte toate costurile privind achiziția terenului, autorizarea și edificarea propriu-zisă a construcției, trebuie să suporte consecințele existenței litigiului (fiindu-i afectată imaginea, pierzând vânzări, investiții, finanțări), indiferent de deznodământul respectivului litigiu.

Acest situație profund nedreaptă trebuie reechilibrată prin responsabilizarea acestor ONG-uri și a membrilor lor fondatori, prin stabilirea unor formalități de publicitate eficiente și clare și prin stabilirea unor termene ferme în care acțiunile privind atacarea actelor administrative să poată fi inițiate.

Concluzii

Pentru rezolvarea tuturor acestor probleme se impune realizarea unui Cod al Urbanismului, care să reglementeze în mod coerent toate aspectele relevante privind limitările urbanistice, publicitatea reglementărilor urbanistice, elaborarea, emiterea și aprobarea actelor de urbanism, precum și modul în care se poate realiza controlul de legalitate în fața instanțelor de judecată.

Însă, temporar, până la elaborarea și aprobarea acestui Cod al Urbanismului, se impune adoptarea unor măsuri care să lămurească, pe cât posibil, cadrul legal existent și să readucă siguranța circuitului civil și echilibrul procesual în litigiile specifice de urbanism.