VIDEO | Augustin Babaneacșa – avocat specializat în contencios administrativ și fiscal – și consultantul fiscal Cristian Rădulescu, despre reducerea TVA la 5% pentru locuințele noi: “Nu existau clarificări în legislația fiscală legate de ce înseamnă locuințe ca atare”

Urmare a discrepanțelor de interpretare, atât în actele de impunere fiscală  cât și în hotărârile judecătorești, Parlamentul României a adus clarificări printr-un act normativ, promulgat între timp și de Președintele României, privind condițiile ce trebuie îndeplinite pentru aplicarea cotei reduse de 5% TVA la livrarea de locuințe noi.

Invitați la Gândul Exclusiv, avocatul specializat în contencios administrativ și fiscal Augustin Babaneacșa Drăghiceanu – SCA “Drăghiceanu, Bolca și Asociații“ – și consultantul fiscal Cristian Rădulescu – partener TaxHouse – au explicat care sunt condițiile pentru care o locuință nouă poate fi achiziționată cu o cotă redusă de TVA de 5%.

“Recent a apărut o lege în Monitorul Oficial, după e a trecut prin Parlamentul României și a fost promulgată de președinte, care a venit să clarifice una dintre condițiile legată de aplicarea cotei de TVA de 5%, cea legată de acest caracter pe care trebuie să-l aibă imobilul de a fi locuit la momentul vânzării.

Condițiile, dacă e să ne uităm la ele, sunt, în principiu, trei importante. Este o condiție legată de preț și aici se împart în mai multe categorii, în principiul anul acesta locuințele care sunt până în 450.000 de lei pot să fie cumpărate cu cota de TVA de 5% indiferent de numărul lor. Apoi avem o condiție de preț de 700.000 de lei, deci peste 450.000 de lei dar până în 700.000 de lei, în care se poate achiziționa un singur imobil, iar de la anul aceste două plafoane de 450.000 de lei și 700.000 de lei vor fi schimbate, va rămâne un singur plafon, de 600.000 de lei în care trebuie să ne încadrăm”, a explicat consultantul fiscal Cristian Rădulescu.

Conform acestuia, legat de preț vor exista măsuri tranzitorii.

“Condițiile tranzitorii spun că dacă anul acesta se încheie un antecontract fie pentru mai multe locuințe până în 450.000 de lei, care vor fi finalizate prin contracte de vânzare-cumpărare în timpul anului 2023, atunci ele vor merge în continuare cu cota aplicată de 5%. Dacă se doresc a fi achiziționate două sau mai multe până în 450.000 de lei, există această ultimă posibilitate oferită de legislație să ai un antecontract anul acesta și să fie încheiat neapărtat contractul de vânzare-cumpărare anul viitor. La fel și pentru 700.000 de lei, există posibilitatea unui antecontract anul acesta care să fie încheiat cu finalizare anul viitor și atunci se poate încadra în continuare la 5% cotă de TVA. Anul viitor, cu 600.000 de lei nu se va mai putea achiziționa pentru că de anul viitor condiția este maxim un singur apartament pentru o persoană sau o familie achiziționat cu valoarea aceasta”, a mai spus consultantul fiscal.

“Apoi a doua condiție este legată să zic, important, de suprafața pe care trebuie să o aibă imobilul, respectiv apartamentul sau casa, și vorbim de o suprafață utilă maximă de 120 metri pătrați. Și aici se face trimite la Legea Locuinței în funcție de care să se determine această suprafață utilă. În speță, ele pot să includă anumite elemente și Legea Locuinței prevede în mod expres acest lucru, este de văzut și de urmărit cu atenție ce se întâmplă cu balcoanele, cu terasele și alte elemente care pot să intre sau care nu pot să intre în suprafața utilă a apartamentului și este important din această perspectivă”, a punctat Cristian Rădulescu, cel care a explicat și care este a treia condiție de îndeplinit.

“A treia condiție era o condiție generică care spunea că acele imobile trebuie să fie locuite ca atare la momentul livrării, la momentul la care se face transferul dreptului de proprietate și de posesie implicit asupra bunului imobil unde pur și simplu nu existau clarificări prin legislația fiscală vizavi de îndeplinirea acestei condiții”

Cristian Rădulescu

”Poziția ANAF de-a lungul timpului a fost una nu tocmai echilibrată”

Tocmai aici au fost aduse clarificări de legiuitor, pentru a nu mai exista discuții în ceea ce privește sintagma “ca atare”, deoarece au existat multe poziții numite de Cristian Rădulescu “neunitare” ale ANAF, legate de locuință și dotări, respectiv dacă un apartament fără o centrală este locuibil ca atare sau nu, dacă un apartament fără acces la utilități este locuibil sau nu, dacă un apartament care este finisat doar la gri sau doar la roșu sau la alb este considerat locuibil sau nu. “

”În principiu, poziția ANAF de-a lungul timpului a fost una nu tocmai echilibrată pentru că, deși Codul Fiscal făcea trimitere la Legea Locuinței doar din perspectiva, să zicem, a îndeplinirii condiției de suprafață utilă și încadrării în această suprafață maximă de 120 de metri pătrați, ei se duceau la Legea Locuinței și se urmărea îndeplinirea condițiilor din legea locuinței, de acolo mergându-se pe definiția locuinței convenabile care făcea trimitere la o anexă de la Legea Locuinței în care erau de îndeplinit foarte multe criterii.

Însă trebuie să punctăm cumva aici că legea locuinței este din 1996, prevedea un standard dacă vreți de construcție de la momentul respectiv, standard de construcție care vă imaginați prin 1994, ‘95, ‘96 venea de pe vechiul regim comunist așa cum se construia la momentul respectiv și o să găsim lucruri hilare între condițiile pe care le avea de îndeplinit un apartament la momentul respectiv, mergându-se până acolo  încât dotarea, să zicem, a băilor unui apartament ar fi trebuit să fie cu cuier cu etajeră mica, etajeră mare, cu port prosop, port săpun,  port hârtie și așa mai departe și, de aici, anumite interpretări absolut bizare și, cum spuneam, neechilibrate din partea ANAF care a venit și a spus în lipsa acestor dotări  apartamentul nu e considerat locuibil ca atare, deci nu se poate aplica cota de TVA de  5% și din acest motiv se recalificau și se reimpuneau la o cotă standard de 19% vânzătorilor și bineînțeles intram în zona de contencios ulterior”, a mai afirmat consultantul fiscal Cristian Rădulescu, la Gândul Exclusiv.

”Au fost interpretări diferite atât în actele de impunere fiscală cât și hotărâri judecătorești”

Conform avocatului specializat în contencios administrativ și fiscal Augustin Babaneacșa Drăghiceanu – SCA “Drăghiceanu, Bolca si Asociații“, au fost interpretări diferite atât în actele de impunere fiscală cât și hotârâri judecătorești.

”Avem hotărâri în care, în speță Curtea de Apel Cluj, a înțeles raționamentul juridic care practic astăzi a fost clarificat în sensul în care conform articolului 13 din Codul de Procedură Fiscală de orice neînțelegere profită contribuabilul, se face în interesul contribuabilului. Dacă legiuitorul ar fi dorit să se raporteze la legea 114 în întregul ei, ar fi prevăzut acest aspect la toate cele trei condiții”,  a precizat avocatul Augustin Babaneacșa Drăghiceanu.

Acesta susține că doar condiția doi, cea care se referă la suprafață, face trimitere la Legea 114/ 1996.

“Problema este în practică. Au existat, de exemplu, clădiri la roșu care nu erau locuibile. Nu că nu erau locuibile ca atare, nu erau locuibile, nu aveau utilități. Înțeleg în acele situații să nu se aplice un TVA de 5% dar pe de altă parte am regăsit interpretări din partea organelor abilitate care au venit și au spus  că imobilul nu poate fi locuit ca atare dacă este la gri”, a punctat avocatul Babaneacșa Drăghiceanu, care amintește că Legea 114 definește mai mult categorii de locuințe, precum cele sociale, de serviciu, convenabilă.

“Această locuință convenabilă are anumite criterii, anumite particularități, numite exigențe. Aceste exigențe sunt de strictă interpretare. Noi știm cu toții că dacă legea nu distinge, nu putem s-o interpretăm într-un sens care să prejudicieze pe contribuabil pentru că avem niște principii de drept ce stau la baza oricărui act administrativ fiscal –  certitudinea impunerii, securitatea juridică, legalitatea actului de impunere. Prin urmare aceste hotârâri judecătorești nici ele nu erau unitare, anumiți judecători au înțeles faptul că singura raportare se poate face la suprafață, în rest, având prevalență, înțelegerea dintre cumpărător și vânzător, gradul de confort, solicitarea fiecărei familii, fiind diferită nu putem să impune condițiile din legea 114 unei familii cu privire la suprafețe, cu privire la dotări, cu privire la utilități”, a explicat avocatul Babaneacșa Drăghiceanu.

“Din punctul meu de vedere, această clarificare este binevenită și nu face altceva decât să respecte principiile de intrepretare pe care le-am învățat cu toții și anume dacă legiuitorul n-a înțeles să se raporteze la legea 114, nici organul fiscal nu trebuia să o facă. Deci din punctul nostru de vedere, prin această clarificare se înțelege foarte clar ce înseamnă locuință ca atare, să aibă o folosință și o posesie netulburată, să aibă un spațu destinat odihnei, hranei, un grup sanitar și utilități”

Augustin Babaneacșa Drăghiceanu, avocat specializat în contencios administrativ și fiscal

”Se aplică tututor situațiilor de drept, și cele pendinte, și cele viitoare, nefiind vorba de o modificare, ci de o simplă clarificare”

În concluzie, afirmă avocatul specializat în contencios administrativ și fiscal ”fiind expresis verbis menționat că nu vorbim de anumite dotări sau anumite finisaje”.

”Cred că este foarte clar pentru lumea că nu va mai putea fi interpretat ca un imobil la gri chiar peste voința cumpărătorului, deci peste principiul care vorbește și însemnă pacta sum servanda pe care l-am învățat cu toții, un principiu de drept care spune este legea părților.

Eu, în calitate de cumpărător, nu pot să stau și să plătesc un TVA de 19% pentru simplul fapt că dezvoltatorul, de frica unui control fiscal și a unei interpretări deficitare, va fi impus cu 19% în loc de 5% și atunci să mă forțeze pe mine cumpărător să plătesc sau să mă forțeze pe mine să-mi ofere anumite finisaje, anumite dotări care evident se vor regăsi în preț.

Din punctul meu de vedere este clar ce înseamnă locuită ca atare, este clar că Legea 114 nu are înrâurire asupra Codului Fiscal respectiv asupra art. 291 decât în ceea ce privește suprafața, iar condițiile sunt foarte clare. Se aplică tuturor situațiilor de drept, și cele pendinte, și cele viitoare, nefiind vorba de o modificare, ci de o simplă clarificare. S-a adus lumină, practic”, a mai precizat Augustin Babaneacșa Drăghiceanu, avocat specializat în contencios administrativ și fiscal.

Urmăriți interviul integral aici: