VIDEO EXCLUSIV | Reducerea TVA la 5% pentru locuințele noi, explicată pe înțelesul tuturor de doi specialiști: “Dacă legiuitorul nu s-a raportat la Legea Locuinței, nici organul fiscal nu trebuie să o facă”

Clarificările aduse prin noul act legislativ se aplică tuturor situațiilor de drept, consideră specialiștii. Invitați la Gândul Exclusiv, avocatul specializat în contencios administrativ și fiscal Augustin Babaneacșa Drăghiceanu – SCA “Drăghiceanu, Bolca si Asociații“ – și consultantul fiscal Cristian Rădulescu – partener TaxHouse – au explicat care sunt condițiile pentru care o locuință nouă poate fi achiziționată cu o cotă redusă de TVA de 5%.

“Recent a apărut o lege în Monitorul Oficial, după ce a trecut prin Parlamentul României și a fost promulgată de președinte, care a venit să clarifice una dintre condițiile legată de aplicarea cotei de TVA de 5%, cea legată de acest caracter pe care trebuie să-l aibă imobilul de a fi locuit la momentul vânzării.

Condițiile, dacă e să ne uităm la ele, sunt, în principiu, trei importante. Este o condiție legată de preț și aici se împart în mai multe categorii, în principiul anul acesta locuințele care sunt până în 450.000 de lei pot să fie cumpărate cu cota de TVA de 5% indiferent de numărul lor.

Apoi avem o condiție de preț de 700.000 de lei, deci peste 450.000 de lei dar până în 700.000 de lei, în care se poate achiziționa un singur imobil, iar de la anul aceste două plafoane de 450.000 de lei și 700.000 de lei vor fi schimbate, va rămâne un singur plafon, de 600.000 de lei în care trebuie să ne încadrăm”, a explicat consultantul fiscal Cristian Rădulescu la Gândul Exclusiv.

Suprafața pe care trebuie să o aibă imobilul, respectiv apartamentul sau casa

“Apoi, a doua condiție este legată să zic, important, de suprafața pe care trebuie să o aibă imobilul, respectiv apartamentul sau casa, și vorbim de o suprafață utilă maximă de 120 metri pătrați. Și aici se face trimite la Legea Locuinței în funcție de care să se determine această suprafață utilă.

În speță, ele pot să includă anumite elemente și Legea Locuinței prevede în mod expres acest lucru, este de văzut și de urmărit cu atenție ce se întâmplă cu balcoanele, cu terasele și alte elemente care pot să intre sau care nu pot să intre în suprafața utilă a apartamentului și este important din această perspectivă”, a punctat Cristian Rădulescu.

Specialistul a explicat și care este a treia condiție de îndeplinit:

“A treia condiție era o condiție generică care spunea că acele imobile trebuie să fie locuite ca atare la momentul livrării, la momentul la care se face transferul dreptului de proprietate și de posesie implicit asupra bunului imobil unde pur și simplu nu existau clarificări prin legislația fiscală vizavi de îndeplinirea acestei condiții”, a precizat consultantul fiscal Cristian Rădulescu la Gândul Exclusiv.

Tocmai aici au fost aduse clarificări de legiuitor, pentru a nu mai exista discuții în ceea ce privește sintagma “ca atare”, deoarece au existat multe poziții numite de Cristian Rădulescu “neunitare” ale ANAF, legate de locuință și dotări, respectiv dacă un apartament fără o centrală este locuibil ca atare sau nu, dacă un apartament fără acces la utilități este locuibil sau nu, dacă un apartament care este finisat doar la gri sau doar la roșu sau la alb este considerat locuibil sau nu.

“În principiu, poziția ANAF de-a lungul timpului a fost una nu tocmai echilibrată pentru că deși Codul Fiscal făcea trimitere la Legea Locuinței doar din perspectiva, să zicem, a îndeplinirii condiției de suprafață utilă și încadrării în această suprafață maximă de 120 de metri pătrați, ei se duceau la Legea Locuinței și se urmărea îndeplinirea condițiilor din Legea Locuinței, de acolo mergându-se pe definiția locuinței convenabile care făcea trimitere la o anexă în care erau de îndeplinit foarte multe criterii.

Interviul integral poate fi urmărit pe YouTube Gândul

Însă trebuie să punctăm cumva aici că Legea Locuinței este din 1996, prevedea un standard dacă vreți de construcție de la momentul respectiv, standard de construcție care vă imaginați prin 1994, ‘95, ‘96 venea de pe vechiul regim comunist așa cum se construia la momentul respectiv și o să găsim lucruri hilare între condițiile pe care le avea de îndeplinit un apartament la momentul respectiv, mergându-se până acolo  încât dotarea, să zicem, a băilor unui apartament ar fi trebuit să fie cu cuier cu etajeră mica, etajeră mare, cu port prosop, port săpun,  port hârtie și așa mai departe și de aici anumite interpretări absolut bizare și, cum spuneam, neechilibrate din partea ANAF care a venit și a spus în lipsa acestor dotări  apartamentul nu e considerat locuibil ca atare,  deci nu se poate aplica cota de TVA de  5% și din acest motiv se recalificau și se reimpuneau la o cotă standard de 19% vânzătorilor și bineînțeles intram în zona de contencios ulterior”, a mai afirmat consultantul fiscal Cristian Rădulescu, la Gândul Exclusiv.

“Dacă mergem cumva la parlament care a fost legiuitorul în această modificare legislativă și cum spunem noi de fapt clarificare legislative, o să regăsim foarte clar faptul că legiuitorul însăși, parlamentul, vine și punctează că nu este o modificare de substanță, de fond, a condițiilor de aplicare a cotei de TVA de 5% ci, dimpotrivă, este o clarificare cu privire la această condiție de a fi locuită ca atare, motiv pentru care nu s-a mers pe o modificare a Codului Fiscal la articolul  privind cota de TVA și condițiile pe care le dezbatem noi, ci vorbim de introducerea unei definiții noi, în capitolul de TVA, a imobilului locuit ca atare, definiție care clarifică faptul că acestea sunt condițiile pentru aplicarea cotei de TVA de 5%. Această clarificare ar trebui să-și producă efecte atât pe viitor cât și în trecut pentru că în mod evident asta a fost intenția legiuitorului la acest moment”

Consultant fiscal Cristian Rădulescu

Doar condiția doi, cea care se referă la suprafață, face trimitere la Legea 114/ 1996

Conform avocatului specializat în contencios administrativ și fiscal Augustin Babaneacșa Drăghiceanu – SCA “Drăghiceanu, Bolca si Asociații“, au fost interpretări diferite atât în actele de impunere fiscală cât și hotărâri judecătorești.

”Avem hotărâri în care, în speță Curtea de Apel Cluj, a înțeles raționamentul juridic care, practic, astăzi a fost clarificat în sensul în care conform articolului 13 din Codul de Procedură Fiscală de orice neînțelegere profită contribuabilul, se face în interesul contribuabilului. Dacă legiutorul ar fi dorit să se rapoteze la legea 114 în întregul ei, ar fi prevăzut acest aspect la toate cele trei condiții”, a precizat avocatul Augustin Babaneacșa Drăghiceanu. El susține că doar condiția doi, cea care se referă la suprafață, face trimitere la Legea 114/ 1996.

“Problema este în practică. Au existat, de exemplu, clădiri la roșu care nu erau locuibile. Nu că nu erau locuibile ca atare, nu erau locuibile, nu aveau utilități. Înțeleg în acele situații să nu se aplice un TVA de 5% dar pe de altă parte am regăsit interpretări din partea organelor abilitate care au venit și au spus  că imobilul nu poate fi locuit ca atare dacă este la gri”, a punctat avocatul Babaneacșa Drăghiceanu, care amintește că legea 114 definește mai mult categorii de locuințe, precum cele sociale, de serviciu, convenabilă.

“Această locuință convenabilă are anumite criterii, anumite particularități, numite exigențe. Aceste exigențe sunt de strictă interpretare. Noi știm cu toții că dacă legea nu distinge, nu putem s-o interpretăm într-un sens care să prejudicieze pe contribuabil pentru că avem niște principii de drept ce stau la baza oricărui act administrativ fiscal –  certitudinea impunerii, securitatea juridică, legalitatea actului de impunere.

Prin urmare, aceste hotărâri judecătorești nici ele nu erau unitare, anumiți judecători au înțeles faptul că singura raportare se poate face la suprafață, în rest, având prevalență, înțelegerea dintre cumpărător și vânzător, gradul de confort, solicitarea fiecărei familii, fiind diferită nu putem să impune condițiile din legea 114 unei familii cu privire la suprafețe, cu privire la dotări, cu privire la utilități”, a explicat avocatul Babaneacșa Drăghiceanu.

“Din punctul meu de vedere, această clarificare este binevenită și nu face altceva decât să respecte principiile de intrepretare pe care le-am învățat cu toții și anume dacă legiuitorul n-a înțeles să se raporteze la legea 114, nici organul fiscal nu trebuia să o facă. Deci din punctul nostru de vedere, prin această clarificare se înțelege foarte clar ce înseamnă locuință ca atare, să aibă o folosință și o posesie netulburată, să aibă un spațu destinat odihnei, hranei, un grup sanitar și utilități”

Augustin Babaneacșa Drăghiceanu – SCA “Drăghiceanu, Bolca si Asociații“

Augustin Babaneacșa Drăghiceanu: ”S-a adus lumină, practic”

În concluzie, afirmă avocatul specializat în contencios administrativ și fiscal ”fiind expresis verbis menționat că nu vorbim de anumite dotări sau anumite finisaje. Cred că este foarte clar pentru lumea că nu va mai putea fi interpretat ca un imobil la gri chiar peste voința cumpătorului, deci peste principiul care vorbește și însemnă pacta sum servanda pe care l-am învățat cu toții, un principiu de drept care spune este legea părților.

Eu, în calitate de cumpătător, nu pot să stau și să plătesc un TVA de 19% pentru simplul fapt că dezvoltatorul, de frica unui control fiscal și a unei interpretări deficitare, va fi impus cu 19% în loc de 5% și atunci să mă forțeze pe mine cumpărător să plătesc sau să mă forțeze pe mine să-mi ofere anumite finisaje, anumite dotări care evident se vor regăsi în preț.

Din punctul meu de vedere este clar ce înseamnă locuită ca atare, este clar că Legea 114 nu are înrâurire asupra Codului Fiscal respectiv asupra art. 291 decât în ceea ce privește suprafața, iar condițiile sunt foarte clare. Se aplică tututor situațiilor de drept, și cele pendinte, și cele viitoare, nefiind vorba de o modificare, ci de o simplă clarificare. S-a adus lumină, practic”.

Prevederi din mult-invocata Lege a Locuinței, inexistente în realitate

Pentru a fi aplicabilă cota de 5% toate condițiile trebuie îndeplinite cumulativ, a mai precizat consultantul fiscal Cristian Rădulescu. Acesta a mai evidențiat și alte situații care, deși erau prevăzute în legea locuinței, ele nu se regăseau în realitate.

“Un alt exemplu pe care-l regăseam în anexele legate de aceste exigențe minimale care trebuiau îndeplinite prin legea aceasta a locuinței din 1996 era legată de înălțimea apartamentului, unde se spunea foarte clar că trebuie să avem 2,55 m. Și aveam și condiții legate de suprafața fiecărei camere, o suprafață minimală legată de asemenea de să zicem criteriul acesta al locuinței convenabile. Ori eu vă invit dacă doriți să măsurați apartamentele și o să găsim cu toții exemple în care apartamentele nu sunt la 2,55 m înălțime.

Și, de asemenea, există în piață, dau exemplu, situații de apartamente care nu îndeplinesc condiția minimală a suprafeței așa cum e ea reglementată în Legea Locuinței, repet, fiind o lege din 1996, fiind o lege care până la urmă ea la momentul respectiv impunea un anumit standard dar care, reglementarea ei, nu se referea doar la zona de locuințe private, ci să zicem 80-90%  din legea respectivă reglementa cu totul și cu totul alte chestiuni”, a precizat Cristian Rădulescu.

Printre acestea se numără finanțarea de către Consiliile locale a locuințelor pentru familiile tinere, chestiuni  precum locuința socială, locuințele de protocol, locuințele de intervenție.

“De aici spuneam că avem un dezechilibru în abordarea ANAF care s-a dus strict pe relația asta privată, între două părți private în care legea părților ar trebui să prevaleze întotdeauna și au mers cu aceste condiții și standarde cărora le-aș putea spune că sunt comuniste, la momentul acesta, în mod evident  creând acest dezechilibru în piață”, a conchis consultantul fiscal.

Conform acestuia, odată cu aceste clarificări, acum nu mai există loc de interpretări din perspectiva fiscală. Acest aspect este întărit de avocatul Augustin Babaneacșa Drăghiceanu, prin explicarea termenilor juridici.

“Și ar mai fi un aspect interesant pe care de nenumărate ori organele fiscale competente nu l-au avut în vedere chiar raportându-ne la locuința convenabilă. Întotdeuna când interpretăm o sintagmă plecăm de la definiție. Locuința în sine, fie că este convenabilă, fie că este cea definită de Codul Fiscal vorbește nu de nevoia unei familii, ci de cerința unei familii.

Locuința convenabilă, dincolo de aceste exigențe vorbește de existența unui grad de satisfacție între particularitățile locuinței și cerințele familiei. Nu nevoile, cerințele! Fiecare familie are cerințe separate care sunt prefigurate în înțelegerea dintre vânzător și cumpărător. Cum ar putea legiuitorul, în abstract, să considere care sunt cerințele unei familii?

Fiecare familie are cerințe separate, privind dotări, finisaje, suprafețe și așa mai departe. Prin urmare această clarificare nu face altceva  decât să permită actului comercial să se încheie așa cum cele două părți  private o doresc, fără să existe o imixtiune printr-o interpretare a unei sintagme care nu corespunde intenției legiutorului”, a afirmat avocatul Drăghiceanu.

“Din punctul meu de vedere nu s-a întâmplat decât o clarificare, nu s-a produs o modificare. Această clarificare este esențială. Nici organele fiscale și nici instanțele de judecată nu vor mai putea aprecia un imobil la gri care nu are dotările la anexa la legea 114 ca neputând fi locuită ca atare. Din punctul meu de vedere această clarificare trebuie să dea lumina în toate dosarele existente pe rol sau, respectiv, în situația în care avem controale fiscale deschise și neîncheiate”.

Avocat Augustin Babaneacșa Drăghiceanu

Alte probleme ce reies din practică

Consultantul fiscal Cristian Rădulescu a adus în discuție și alte probleme care încă nu sunt clarificate prin legislație.

“Este speța specifică a locului de parcare sau a garajului, a boxei, mergând mai departe putem să vorbim de diverse elemente de mobilier, diverse elemente electrocasnice, care sunt până la urmă instalate sau puse în apartamentul respectiv și sunt vândute. Și linia de demarcație nu este de niciun fel clară la acest moment.

Cumva, iarăși discuția este pe jumătate reglementată din perspectiva anexelor gospodărești, dar de anexe gospodărești discutăm în special dacă este să ne raportăm la legislație atunci când vorbim de mediul rural. Se introduce cumva în zona fiscală ideea că, de exemplu, locul de parcare și garajul ar trebui să fie privite dacă vreți cumva ca anexe gospodărești și ele să intre în valoarea apartamentului”, a explicat consultantul fiscal.

Acesta a precizat și un caz real, în care un apartament cumpărat cu TVA 5% a fost impus, ulterior, cu 19% după cumpărarea locului de parcare deoarece depășise suma maximală.

“A venit ANAF-ul, s-a întors și a spus  «a, nu, pentru că această familie sau această persoană și-a cumpărat loc de parcare de 20.000 de euro peste un an de zile, trebuie să recalificăm tranzacția inițială care era cu 5% TVA pe motiv că el și-a cumpărat apartamentul peste un an de zile  și pentru că luând  cele două elemente împreună depășeam prețul de 100.000 de euro sau 120.000 de euro. Este absurd, evident»”, a exemplificat consultatul fiscal. Conform acestuia  legea nu prevede expres care este situația electrocasnicelor sau al mobilierului dintr-o locuință.

“În mod evident, nu putem să punem aceste elemente în valoarea întregului apartament. Apartamentula trebuie vândut cu 5%, mobilierul și diverse elemente precum frigiderul ar trebui vândute cu 19%. Dar în niciun caz nu ar trebui ele să fie integrate în pre’ul apartamentului chiar dacă, din păcate, chiar și la nivel de instanță avem decizii care sunt neunitare deci da, mai este loc de îmbunătăire a legislației încă”, a  conchis consultantul fiscal Cristian Rădulescu.

“Aplicarea acestei  cote de 19% pe motiv că s-a vândut anterior apartamentul este cu atât mai hilară cu cât locul de parcare cât și apartamentul au intabulări separate, au numere cadastrale distincte, sunt proprietăți distincte. Ele pot fi vândute împreună sau separat dar ele nu reprezintă un tot unitar. Prin urmare, cu atât mai mare este această inadvertență și această lipsă a legii”, a fost și opinia avocatului Augustin Babaneacșa Drăghiceanu.