Mișcarea neașteptată pe piața IMOBILIARĂ de pe litoral. De ce dezvoltatorii renunță la Mamaia și se îndreaptă spre Olimp

Mișcare surprinzătoare pe piața imobiliară de pe litoral. Au început să scadă vânzările de apartamente din Mamaia Nord, o zonă în care, în ultimii ani, s-a construit într-un ritm amețitor.

Deși peste 2.500 de locuințe vor fi finalizate în 2023, cumpărătorii se lasă așteptați. Poate și pentru că atenția investitorilor s-a mutat spre Olimp, care pare a fi noul pariu imobiliar, de pe litoral, cu peste 1.000 de apartamente și investiții ce depășesc 150 de milioane de euro.

Acum un deceniu, în locul unor betoane, găseai stuf, nisip și cormorani. Atunci, optimiștii au numit tărâmul încă sălbatic Vamaia. Este vorba de zona cunoscută drept Mamaia Sat. O lungime de 10 km de litoral, din Mamaia Nord spre portul Midia.

Dar, de-a lungul anilor, autorizațiile de construire au plecat pe bandă rulantă din Primăria Năvodari, într-o nepăsare totală față de mediu și turist.

În consecință, zona a devenit una din cele mai mari dezvoltări imobiliare din România, cu investiții de peste un miliard de euro și 10.000 de locuințe. Dar și un veritabil kitsch urbanistic, cu construcții haotice și o infrastructură mult rămasă în urmă.

Bloc după bloc, noile case i-au atras pe cei dornici de investiții imobiliare. Cererea uriașă a contribuit la creșterea prețurilor, care a fost de 15-20% în ultimii doi ani. Peste media națională.

În martie, prețurile medii erau cuprinse între 1.500 și 2.200 de euro metrul pătrat. Pentru segmentul de lux, urcau până la 3.200 de euro.

Adică 1.600 de euro mp, în această fază a proiectului. Ar fi gata în mai 2023. Până atunci, se achită jumătate din sumă.

Și restul, în maxim un an. Cei mai mulți dezvoltatori vor bani-gheață.

Au achiziționat apartamente și români care au sperat că se vor îmbogăți peste noapte, deși o locuință pe litoral este mai mult decât o investiție pasivă. Este o afacere în sine care se adresează celor cu experiență în domeniul ospitalității.

Altfel, apar situații ca aceasta, în care turiștii au parte de condiții mizerabile. Prețul plătit a fost de 450 de lei pe noapte.

Proprietarul s-a dat „fugit”, când a fost vorba de explicații. Iar site-ul de rezervări, booking.com, nu a făcut decât să-și ceară scuze.

Nota de plată a venit însă în vară, când numărul turiștilor s-a diminuat drastic, față de anii de pandemie, când nu puteau pleca din România.

„Intervine acest cost de operare…”

Investitorii au devenit mai prudenți și – față de aceeași perioadă a anului trecut – sunt cu 7% mai puține tranzacții. Se așteaptă o stagnare a prețurilor și chiar o scădere, pe anumite proiecte.

Gabriel Blăniță, directorul unei companii de consultanță imobiliară: „Este cu totul altfel atunci când închiriem un apartament în oraș și avem un contract pe un an de zile știm că un an suntem asigurați, ori pe litoral, termenul este mult mai scurt. Fiind acest timp de ședere mult mai scurt, intervine acest cost de operare: cum iți găsești clienții, cum îi servisezi, curățenia dintre, țoată această operare adaugă la costul pe care investitorii îl au cu astfel de investiții și important este că atunci când calculăm un randament să ne uitam foarte atent și la costurile pe care le scădem din veniturile pe care le aduc aceste investiții.”

Agenți imobiliari confirmă că investitorii nu mai au același interes, dar și că prețurile sunt nejustificat de mari. Nu vorbesc în fața camerei de teamă să nu îi sperie posibilii cumpărători. Mai ales că în acest an, în Mamaia Sat, sunt în construcție în jur de 2.500 de locuințe.

Într-o zi când bate vântul este praf peste tot, așa că luați în calcul că cel puțin 2-3 ani de acum înainte, veți locui într-un adevărat șantier. Oricât de frumoasă ar fi plaja, oricât de frumos ar fi apartamentul, nu ignorați dezastrul lăsat de blocurile aflate în construcție.

În timp ce în nordul litoralului, turiștii înghit praful de la șantiere, dezvoltatorii și-au mutat atenția către sud. Olimp este noul pariu imobiliar, cu peste 1.000 de apartamente și investiții ce depășesc 150 milioane euro.

Altă strategie în Mamaia, cel puțin pe hârtie. Dezvoltatorii merg pe același concept în care camerele de hotel sunt înlocuite de apartamente. Dar vor să ofere facilități și servicii. În plus, întregul complex va fi operat de firme de management hotelier, așa cum se întâmplă în stațiunile din Europa.

„Dacă vrei și să te etalezi…”

„Practic dacă faci numai niște ziduri, nu echivalează cu nimic. Dacă vrei și te etalezi ca un hotel de patru-cinci stele, trebuie să dai servicii de patru-cinci stele. Dacă nu vei da, vei fi sancționat de către piață. Nu vă merge, vă merge un an, vă merge, dar după aceea vei fi sancționat”, a declarat un dezvoltator.

De ce abia acum? Pentru că vechiul plan urbanistic general, pe scurt PUG, interzicea construcțiile noi, permitea doar reabilitări și modernizări ale structurilor existente. Documentul urbanistic a fost reactualizat după 20 de ani și acum s-a dat liber la dezvoltări. Cei din administrație susțin că noile reglementari ar trebui să protejeze sudul de haosul urbanistic din nord.

În ceea ce privește regimul de înălțime, limita este cerul, după cum ne-au declarat cei de la Primăria Mangalia. Așa că dezvoltatorii profită din plin de lipsa restricțiilor și ridică imobile e 10-12 etaje. Cel mai probabil în câțiva ani, zona vă fi împânzită de zgârie nori.

Deja au apărut primele probleme. Noul plan urbanistic general obligă dezvoltatorii să asigure doar un loc de parcare la doua apartamente. Iar acum primăria caută soluții să schimbe reglementările astfel încât să fie minimum un loc de parcare pentru fiecare locuință.

Viceprimar: Să-i spunem o scăpare, să-i spunem o neatenție. A cui? A administrației, a celui care ne-a consiliat la momentul respectiv pentru că nici primarul, nici viceprimarul, nici aparatul executiv nu poate să le gândească chiar pe toate pentru că la momentul respectiv am avut o firmă de proiectare angajată care să duca acest proiect la capăt. S-a mers strict pe lege că s-a considerat că este suficient. Ne-am dat seama în acești trei ani că trebuie să atingem această problemă mai bine și vom schimba reglementările.

Farmecul Olimpului este dat și de oazele de verdeață. Din păcate, regimul juridic al acestor terenuri permite defrișarea, dar în anumite condiții. Tocmai de aceea, cum se va dezvoltă sudul litoralului depinde din nou de autoritățile locale. Care de data aceasta au reglementari urbanistice cu care ar putea să împiedice masacrarea imobiliară a unei alte zone, scrie site-ul stirileprotv.ro.