Deficit de UN MILION de locuințe. Piața imobiliară, cu DOUĂ VITEZE. Ce se întâmplă cu PREȚURILE apartamentelor în 2019

Atât în București, cât și în marile orașe, cererea în creștere de spații de locuit va continua să pună presiune pe ofertă, în timp ce în zonele rurale, mare parte din investiții ar putea fi înghețate, mai ales în domeniul locuințelor unifamiliale, arată o analiză realizată de firma de consultanță Frames.

Deficit de un milion de locuințe

Piața imobiliară rezidențială românească va fi caracterizată, în continuare, de un decalaj major dintre cerere și ofertă, în condițiile în care deficitul de locuințe la nivel național este de peste 1 milion de unități locative.

Dezechilibrul dintre cerere și ofertă se accentuează din cauza prețurilor relativ mici ale locuințelor în comparație cu alte țări din regiune și a apetitului românilor pentru proprietăți imobiliare.

Anul acesta, cererea de locuințe în marile orașe, precum București, Cluj, Timișoara, Iași, Sibiu sau Constanța, va rămâne la un nivel ridicat, astfel că dezvoltatorii vor continua investițiile în construcția de blocuri, iar prețurile vor urma aceeași tendință de creștere temperată marcată și în 2018, potrivit experților de la Frames.

„România se polarizează tot mai mult din punct de vedere economic. Migrația forței de muncă din mediul rural în cel urban a crescut semnificativ cererea de spații de locuit, în condițiile în care autoritățile întârzie să ia măsurile necesare pentru a atenua discrepanțele dintre regiuni. Lipsa investițiilor în județele sărace, salariile mici comparativ cu cele din mediul urban și infrastructura deficitară vor continua să determine românii să se mute la oraș, mai ales că migrația către țările occidentale nu mai reprezintă o perspectivă atât de favorabilă precum în anii trecuți””, susțin analiștii.

Aceștia atrag atenția că din cauza fondului cererii substanțiale, este puțin probabil ca dezvoltatorii să reducă prețurile.

„În piața imobiliară românească, concurența nu se remarcă în primul rând prin preț, cât mai ales prin locație (oraș, cartier, accesul la mijloacele de transport în comun etc.) Asta pentru că programul Prima Casă a nivelat oferta (suprafață, dotări, prețuri), mai ales în cazul apartamentelor noi, iar dezvoltatorii și-au aliniat ofertele. În 2019 este puțin probabil ca prețurile să scadă, având în vedere că mare parte din investiții au fost demarate în anii trecuți, la randamente stabilite în funcție de constrângerile fiecărei firme în parte – costurile terenurilor și materialelor, finanțării și ratei de profitabilitate asumate în business plan”, spun aceștia.

Pe fondul creșterii cursului euro, a scumpirii finanțării, a creșterii costurilor cu materialele de construcții și angajații (vezi noile reglementări din domeniu), cel mai probabil prețurile vor continua să crească cu câteva procente, însă într-un ritm mult mai temperat față de anii trecuți.

„Dezvoltatorii vor include în prețul locuințelor toate constrângerile financiare ce vor apărea pe parcursul anului. Unii dintre ei, în principal cei care dispun de un capital de lucru propriu, este posibil să își reducă din marja de profit, însă în general, cei mai mulți vor opera creșteri marginale, de câteva procente, pentru a-și acoperi costurile operaționale și asta în condițiile în care mare parte dintre investitorii în construcții imobiliare nu au forța financiară care să le permită să își reducă din câștig”, potrivit analizei Frames.

În mediul rural, acolo unde cererea este semnificativ mai redusă, sectorul construcțiilor, cel mai probabil, își va reconsidera pozițiile.

„Creșterea salariilor, mai ales în sectorul bugetar, și accesul facil la finanțare din ultimii ani au făcut ca mulți români, în special cei cu putere financiară, să migreze către localitățile limitrofe marilor orașe, către mediul rural, în căutarea unor locuințe unifamiliale. Restrângerea și scumpirea finanțării bancare vor pune presiune pe acest sector, astfel că dezvoltatorii ar putea îngheța o serie de proiecte. Nu este exclus ca, din stocul de proprietăți disponibile, în unele zone să urmeze ieftiniri de câteva procente. În mare parte, însă, dezvoltatorii vor prefera să aștepte vremuri mai bune decât să vândă sub prețul fixat”, estimează analiștii.

Extinderea TVA-ului de 5%, o gură de oxigen pentru piața imobiliarelor?

Modificările fiscale de la sfârșitul anului trecut au adus și o veste bună atât pentru dezvoltatori, cât și pentru clienți. Extinderea marjei reduse de TVA de 5% la toate locuințele de sub 120 mp și de maximum 250 mp pentru teren, va influența în sens pozitiv piața, arată analiștii de la Frames.

„Pentru mulți clienți, mai ales cei care văd în imobiliare o afacere, în special pe segmentul chiriilor, reducerea TVA va însemna un stimul de câteva mii de euro/apartament, semnificativ pentru a influența intenția de achiziție. Pentru dezvoltatori, extinderea plajei de posibili clienți dincolo de Prima Casă va reprezenta un stimul important pentru continuarea lucrărilor și, posibil, dezvoltarea unor noi unități locative în zona marilor orașe”, susține Adrian Negrescu, managerul Frames.

Estimările privind evoluția pieței iau în calcul un scenariu fără turbulențe majore în economie, reiese din analiză.

Există și varianta unui scenariu negativ în care băncile ar urma să blocheze, practic, accesul românilor la finanțare, nivelul ROBOR și cursul euro să treacă peste un nivel sustenabil, iar economia să intre în criză, pe fondul unor măsuri administrativ-fiscale cu efecte negative, presiunilor inflaționiste, dar și a posibilelor influențe externe – vezi supraîncălzirea economiei din China, atingerea vârfului de ciclu economic din SUA și problemele din Europa, cu criza din Italia în prim-plan.

„În varianta în care programul Prima Casă ar putea fi suspendat, iar costurile finanțării unui credit imobiliar ar depăși un nivel corelat cu salariul mediu, piața imobiliară, unul dintre barometrele cele mai sensibile ale economiei, ar urma să resimtă din plin aceste șocuri. În scenariul negativ, investițiile vor intra în conservare, iar dezvoltatorii vor trece în expectativă, așa cum s-a întâmplat în timpul crizei. Firmele fără o plasă financiară de protecție vor fi nevoite să recurgă la ieftiniri, însă mulți dintre dezvoltatori vor alege varianta închirierii apartamentelor decât vânzarea sub prețul dorit”, estimează analiștii.

Dacă euro ajunge la un nivel de peste 5 lei, moneda europeană ar putea pune presiune pe grila de prețuri, nefiind exclusă varianta să asistăm la o scădere a prețului în euro al imobilelor pentru a se adapta la puterea de cumpărare a cererii, care câștigă preponderent veniturile, economisește și contractează credite în monedă națională.

În scenariul cel mai pesimist, vom asista la falimentul unui număr semnificativ de dezvoltatori, incapabili să reziste presiunilor financiare, astfel că numărul apartamentelor scoase la vânzare prin executare silită să crească.

„Cert este că, în ambele scenarii, 2019 va fi un an plin de provocări în care piața va trebui să își adapteze mecanismele. Pentru dezvoltatori, afectați deja, printre altele, de noile reglementări privind salarizarea în construcții și noile reguli de urbanism, va urma o perioadă de restructurări și optimizări ale fluxurilor de producție. Eficientizarea va fi cuvântul de ordine, atât în privința costurilor, timpilor de construcție, cât și a strategiilor de vânzări. În condițiile limitării accesului populației la finanțare, nu este exclus ca creditul la dezvoltator să revină în prim-plan. În ceea ce privește clienții, aceștia ar trebuie, cel puțin în teorie, să își aleagă mult mai atent investițiile, să evite să cumpere din faza de proiect, să aleagă locuințele cu toate utilitățile racordate, să negocieze mai atent prețurile și termenii contractuali etc.”, se mai arată în analiză.

Foto: Hepta