ANALIZĂ GÂNDUL.RO. Imobiliarele rămân investițiile preferate de români și în 2020. Ce se întâmplă cu prețurile?

Nici pandemia și nici contextul economic dificil al acestui an nu i-au împiedicat pe români să facă achiziții în zona imobiliarelor, de la o lună la alta fiind înregistrate tranzacții noi. Excepție au făcut lunile din primăvară, martie – mai, când a fost instituită starea de urgență și în România.

Numai în luna octombrie a acestui an, vânzările de imobile au fost aproape duble față de luna anterioară și cu 30% mai mari față de octombrie 2019. Potrivit datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate (ANCPI), au fost vândute, la nivel național, 83.675 de imobile, cu 35.107 mai multe față de luna septembrie a acestui an și cu 25.341 mai mare față de octombrie anul trecut.

Cele mai multe tranzacții au fost înregistrate, în București (13.600), Ilfov (6.300), Timiș (4.800). Cele mai puține imobile vândute în aceeași perioadă au fost în județele Caraș Severin (430), Covasna  (400) și Olt (300). Volumul și valoarea tranzacțiilor imobiliare diferă de la o zonă la alta a țării, de la un oraș la altul și sunt total diferite în mediul urban față de mediul rural, dar per ansamblu acestea s-au menținut pe creștere.

Paradoxal, situația economică specială a acestui an – pandemie cu restricții dure de mobilitate la nivel mondial, care a determinat contracția generală a activității economice – nu a influențat negativ cumpărările-vânzările de imobile în România.

Faptul că există cerere pe piața imobiliară ar putea fi considerat surprinzător în plină pandemie, dar ”salariile nu au scăzut ori au scăzut foarte puțin față de anul trecut, sunt în continuare pe un trend crescător, iar majoritatea populației nu este afectată”, este de părere Dorel Niță, Head of Research Division Imobiliare.ro.

Spre deosebire de sectoare puternic afectate de pandemie – retail, turism, Horeca și chiar segmentul închirierilor – piața vânzărilor de locuințe pare că a trecut cu brio prin dificultățile generate de pandemie în foarte multe alte sectoare .

Ritmul de creștere al prețurilor s-a situat sub rata inflației

După un avans de 2,4% în octombrie față de luna septembrie a acestui an, prețurile locuințelor au continuat să crească și noiembrie, însă într-un rimt inferior. Potrivit Indicelui Imobiliare.ro, sumele solicitate de vânzători s-au majorat, în medie, cu 1,2% în noiembrie, de la 1.335 la 1.351 de euro pe metru pătrat util.

Vestea bună este că ritmul de creștere al prețurilor s-a situat sub rata anuală a inflaţiei, de 2,2% în luna octombrie a acestui an, care a scăzut, la rândul ei, de la 2,5% în septembrie, potrivit datelor publicate miercuri de Institutul Naţional de Statistică (INS).

Prin urmare, sunt cel puțin două explicații plauzibile pentru continuarea creșterii tranzacțiilor: context economic în care rata șomajului, deși a ajuns la 6%, este încă suportabilă și nu creează presiune mare pe cheltuielile bugetului de stat, o rată a inflației aflată în scădere, la care se adaugă un curs valutar leu-euro menținut în limite rezonabile prin politicile monetare BNR.

Cele trei elemente sunt premisele pe care s-ar putea aprecia că românii își permit achiziții imobiliare, fie în scop locativ, fie în scop investițional.

Cinci din cele șase mari orașe analizate, respectiv București, Brașov, Cluj-Napoca, Constanța și Iași, au avut o traiectorie ascendentă la acest capitol, creșteri având loc atât pe segmentul rezidențial vechi, cât și pe cel nou. Excepția de la regulă este reprezentată de Timișoara, unde prețul mediu solicitat pentru un apartament s-a mai diminuat, sub influența evoluției pe piața nouă.

Ce se întâmplă cu prețurile?

„Nu cred că vor fi scăderi, pentru că, atât timp cât există cerere, proprietarii nu vor fi tentați să scadă prețurile, întrucât au cui să vândă”, explică Dorel Niță.

Datele pe care se bazează se regăsesc atât în analiza interacțiunilor dintre vânzători și/sau cumpărători și agenții de pe site-ul imobiliare.ro potențialii , dar și pe cifrele ANCPI. Acestea arată că în acest an a fost vândut cel puțin un număr de imobile similar cu cel vândut anul trecut.

Comparând situația din România cu  cea din alte state din jur sau cu media Uniunii Europene, suntem pe un trend similar de creștere. „Avem evoluții pozitive ale prețurilor de tranzacționare, iar conform indicelui imobiliare.ro avem și majorări ale prețurilor solicitate, deci ne aflăm pe un trend similar cu țările din Uniunea Europeană”, adaugă șeful Diviziei de Cercetare Imobiliare.ro.

Ce fel de locuințe caută românii?

În ultimii cinci ani, tendința observată pe site-ul Imobiliare.ro era un apetit mai ridicat pentru locuințe noi (peste 60% din căutări). O analiză a categoriilor de cumpărătorii din lunile de pandemie urmează să fie făcută la finalul anului, când va fi lansat un sondaj, dar ceea ce arată datele colectate anii trecuți este că un segment de 14 – 15% era reprezentat de investitori, dar majoritatea celor care cumpărau era la prima achiziție pentru locuire (45% – 50%), și restul (aproximativ 35%) o reprezentau cei care doreau să facă un upgrade, să se mute la o locuință mai mare.

Ceea ce specialiștii imobiliari au remarcat în ultimele luni a fost o creștere a cererii pentru proprietăți noi și în primul rând case noi. Analiza pe trimestrul II 2020, comparativ cu trimestrul I, pe orașe mari – București, Constanța, Brașov, Timișoara, Iași și Cluj-Napoca – arată că în timp ce pe apartamente cererea a scăzut undeva la 30%, pe case, și în primul rând pe case noi, cererea a crescut cu 14% în medie, cel mai mult pe București și în zona periurbană Ilfov, dar și în zona de pe lângă Cluj.

„Avem acest trend în care oamenii, în ultimele luni, cel puțin la nivelul de intenție, caută case, dar caută și terenuri, în timp ce, evident, interesul pentru apartamente este mai scăzut decât anul trecut.

Dar, per ansamblu, dacă adăugăm terenuri și case, cererea este la un nivel similar celui înregistrat anul trecut, cu aceste diferențe: apartamentele sunt mai puțin preferate, casele și terenurile și-au revenit rapid și sunt cereri atât în Ilfov, cât și în Cluj.

Am analizat și zonele turistice și avem și acolo o creștere – Valea Prahovei, Brașovul, ni s-a părut interesant să vedem aceste trenduri

Oferta pentru cerințele actuale este insuficientă

Pandemia începe să schimbe intențiile de locuire ale românilor, care caută acum case, terenuri pentru construcția caselor și, chiar pe segmentul de apartamente, este evidentă cererea crescută pentru apartamente cu o mică grădină, situate la parterul imobilelor, și tendințe pentru achiziția de apartamente în ansambluri care au fie o piscină sau sunt în apropierea unor parcuri.

Problema din prezent este că oferta nu acoperă această nouă tendință. „Sunt câteva proiecte care se încadrează pe noile cerințe, dar cred că majoritatea proiectelor care să se plieze pe cerințele actuale nu există.”, a a explicat Dorel Niță.

Cine va influența evoluția prețurilor? „Noua Casă” ori ”noul TVA”?

Având în vedere că este nou lansat pe piața imobiliară, programul „Noua Casă”, care aduce noi facilități în vechea schemă de finanțare-garantare oferită de stat, nu a avut timpul necesar să-și manifeste vreo influență pe piața achizițiilor de locuințe, nici ca volum, nici ca prețuri.

„Programul „Noua Casă” a devenit operațional abia în luna septembrie. Conform datelor Fondului Român de Garantare, în prima lună au fost acordate aproximativ 2.000 de credite, în valoare de o jumătate de miliard lei, fiind disponibil încă aproape un miliard până la sfârșitul anului.

„Impact pe o posibilă creștere a prețurilor, mai ales că nu există în acest moment produse, este nu atât Noua Casă, cât mai ales TVA-ul de 5%”, este de părere Dorel Niță.

Și aici s-a ridicat plafonul la 140.000 de euro, dar pentru că nu există produse, iar cererea este mare, efectul nu ar putea fi de o creștere, ușor artificială, a prețurilor pe termen scurt.

Noua lege privind plata unei cote reduse a TVA pentru locuințe mai scumpe, promulgate la jumătatea lunii trecute, ar putea influența pretențiile vânzătorilor. Potrivit legii, plafonul până la care se aplică o cotă redusă a TVA, de 5% în loc de 19%, la cumpărea locuinței crește de la 450.000 de lei la circa 680.000 de lei, cât ar însemna limita de 140.000 de euro.