Analiză: Locuințele devin tot mai greu accesibile românilor. Cum a au evoluat achizițiile de apartamente cu finanțare bancară

Locuințele sunt și mai scumpe și mai greu de cumpărat, trend vizibil în ultimele luni, în contextul creșterii prețului atât la energie, combustibili și materiale de construcții, dar și la costurile creditelor, conform celei mai recente analize a unuia dintre liderii globali în servicii de consultanță imobiliară și de management al investițiilor.

Numărul tranzacţiilor de apartamente și case a început să scadă, încă începând cu primăvara acestui an, pe fondul costurilor mari cu energia, scumpirii materialelor de construcții și a combustibililor, la care se adaugă și creșterea costurilor asociate creditelor ipotecare, potrivit analizei consultanților Colliers.

„Într-un context caracterizat de deteriorarea perspectivei economice pe termen scurt și mediu, instituțiile de credit din România au înăsprit considerabil standardele de creditare în T2 2022, atât în cazul împrumuturilor acordate populației, cât și al celor acordate companiilor nefinanciare. Pentru T3 2022, băncile anticipează continuarea înăspririi standardelor de creditare pentru împrumuturile acordate sectorului real”, apreciau specialișii Băncii Naționale a României în Sondajul privind creditarea companiilor nefinanciare și a populației în trimestrul II 2022, publicat în august.

Câte credite au luat bucureștenii

Viteza de creștere a stocului de credite pentru locuințe a scăzut simțitor în trimestrul al doilea, astfel că dinamica anualizată a stocului de credite imobiliare se află în creștere cu 10% la final de iulie, după ce la final de 2021 era de aproape 13%.

În București, proprietarii s-au îndatorat la bănci pentru 50% dintre apartamentele tranzacționate în primele șase luni ale acestui an, iar la nivelul întregului an 2021, 60% dintre apartamente au fost cumpărate cu credit. Consultanții Colliers au explicat că asta înseamnă că în prezent nu doar că sunt mai puține tranzacții care depind de finanțare bancară, ci și că o parte din cerere a devenit nebancabilă și nu-și mai permite costul împrumutului pentru a cumpăra locuința dorită.

Aproximativ 96% din populația României stă într-o locuință proprietate personală, iar numărul imobilelor a depășit 9,5 milioane, dintre care 50% au o vechime mai mare de 30 de ani.

Locuințele mai ieftine se vând mai mult pe credit, pe când cele mai scumpe, în mare parte, cu banii jos

În restul țării, 44% dintre tranzacții s-au făcut cu credit în prima jumătate de an, procent în ușoară scădere față de nivelul de 45% înregistrat în tot anul 2021.

Potrivit specialiștilor Colliers, Clujul este în top în ceea ce privește scăderea numărului celor care contractează credite pentru a cumpăra locuințe, 48% dintre tranzacţiile imobiliare fiind încheiate cu bani împrumutați în prima jumătate a anului, față de 53% anul trecut, urmat de Timișoara, cu 48% dintre imobile cumpărate cu credit, față de de 50% anul trecut.

„Scăderea accesibilității locuințelor devine tot mai evidentă, pe fondul scumpirilor fără precedent din acest ciclu economic. Indiciile recente din zona cererii sugerează că locuințele mai ieftine se bazează mai mult pe credit, pe când cele mai scumpe, de lux, se vând, în mare parte, cu banii jos. Asta înseamnă că în fața creșterii dobânzilor cel mai mult va avea de suferit cererea pentru locuințele mai ieftine, unde un procent mai mare se cumpărau cu credite ipotecare”, explică Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România.

Modul de calcul al indicelui de referință pentru creditele consumatorilor (IRCC) permite calculul exact pentru ultimul trimestru al acestui an, când dobânda va ajunge la 4,06%, iar estimările pentru primul trimestru al anului viitor plasează acest indicator în jurul valorii de 6%.

Astfel, această evoluție va avea un impact asuprea cererii de credite și implicit vânzările de locuințe, accelerând trendul de echilibrare dintre cerere și ofertă pe care consultanții Colliers au început să îl observe din al doilea trimestru al acestui an.

Cât se mai construiește

Peste 24.000 de unități se află acum în construcție în București și în împrejurimi, iar în provincie dezvoltatorii ridică aproximativ 7.000 unități în Iași și peste 5.000 în Cluj Napoca.

Se evidențiază tot mai mult o tendinţă pe piață, respectiv construcția de ansambluri rezidențiale destinate exclusiv închirierii. Pe măsură ce ecartul dintre rată și chirie se reduce, pe fondul creșterii prețurilor pe piață și a înăspririi condițiilor de creditare, consultanții Colliers observă o cerere din ce în ce mai mare pentru chirii.

Până în prezent, această cerere a fost satisfăcută de mici investitori care achiziționau pachete de apartamente și le scoteau pe piața de închiriere, dar acum începe să atragă și atenția jucătorilor mari.

„Pentru prima dată din 2015 încoace, nivelul salariilor din România a crescut cu o rată atât sub cea a inflației, cât și sub cea a creșterii prețurilor rezidentiale și ne așteptam ca în următorii doi ani, o perioadă caracterizată de o inflație ridicată și de o creștere a dobânzilor față de minimele istorice din 2020, această evoluție să continue și să avem locuințe mai puțin accesibile din punct de vedere al prețului. Puși în fața alegerii între rată și chirie, cei care nu-și mai permit să cumpere o locuință pe credit fie vor amâna decizia, fie se vor orienta spre zone mai ieftine sau se vor muta în chirie. De altfel, vedem din ce în ce mai multe zone unde prețul chiriei a ajuns considerabil mai mic decât rata lunară pentru aceeași proprietate, iar acest raționament economic va fi din ce în ce mai important”, conchide Gabriel Blăniță.

Băncile participante la sondajul BNR au susținut, în proporție de 55,8%, că cererea pentru creditele de achiziționare a locuințelor și a terenurilor a fost moderat mai scăzută, iar 37% consideră că a rămas aproximativ constantă. În ceea ce privește așteptările pentru următorul trimestru, instituțiile de credit mizează pe o cerere aproximativ nemodificată de credite imobiliare, iar 34,4% se așteaptă la o cerere mai scăzută, potrivit băncii centrale.

În ceea ce privește prețul mediu pe metru pătrat al unei locuințe, acesta a rămas relativ constant în T2 2022 conform majorității instituțiilor de credit (79,5%), doar 18,2% indicând o creștere a acestuia. Pentru al treilea trimestru al anului 2022, 85% dintre participanții la sondaj indică păstrarea constantă a prețurilor imobiliare rezidențiale, 15% așteptându-se la o scădere a nivelului prețurilor.