INVESTIȚII IMOBILIARE. Laurențiu Lazăr, Colliers România „Va mai trece puțin timp până piața va prinde viteza de dinainte, dar suntem încrezători că vom ajunge din nou acolo”

După ce, în 2020, în ciuda contextului pandemic, investițiile în piața imobiliară din România au înregistrat o creștere consistentă față de 2019, anul 2021 ar putea fi ceva mai modest din această perspectivă, estimează Laurențiu Lazăr, Managing Partner Colliers România, într-un interviu acordat pentru Gândul, în care face o radiografie a impactului pe care COVID-19 l-a avut asupra segmentelor pieței anul trecut și prognoze privind evoluția acestora în 2021.

Majoritatea subpiețelelor imobiliare din România au un stoc subdimensionat raportat la populație și este mult loc de creștere pe termen mai lung, dar, față de acum zece ani, piața imobiliară este mult mai robustă și mai sustenabilă, explică Laurențiu Lazăr, Managing Partner Colliers România, în interviul acordat pentru Gândul.

Dovadă este și faptul că piața investițiilor a crescut în anul 2020, în ciuda pandemiei de COVID-19, cu aproximativ 40% față de anul precedent, ajungând la aproape 900 de milioane de euro. Suma reprezintă aproximativ 8,5% din volumul total de investiții înregistrat de cele mai mari șase țări din Europa de Est, o pondere în regiune aproape dublă față de anul precent, conform raportului Colliers „CEE Investment Scene Q1-Q4 2020”.

Pentru anul 2021, Laurențiu Lazăr estimează un volum al investițiilor mai modest, respectiv tranzacții posibile de aproximativ 500 – 700 milioane de euro, își exprimă încrederea că piața va recupera în viitor.

INTERVIU: Piața imobiliară este într-o cu totul altă poziție decât era în 2009-2010

Reporter: Cât de solidă este piața imobiliară din România? Care sunt principalele concluzii după anul pandemic 2020, care au fost dificultățile, sectoarele cele mai afectate și cele câștigătoare?

Laurențiu Lazăr: Piața imobiliară este într-o cu totul altă poziție decât era în 2009-2010, de exemplu, acum fiind mult mai robustă și mai sustenabilă. În zona de tranzacții imobiliare sau active rezidențiale, nu putem discuta despre o supraevaluare în 2020. Ca să vă faceți o idee, în 2007 am avut cel mai mic randament pentru clădiri de birouri din regiunea noastră a Europei, acum suntem printre puținii care nu au atins minimele înregistrate în perioada aceea. Pentru comparație, Ungaria, Cehia și Polonia au randamentele sub cele înregistrate în 2009. În altă ordine de idei, este adevărat că venim după o perioadă amplă de dezvoltare economică și 2020 a fost un an dificil, dar ciclul economic încheiat anul trecut a fost, de această dată, mai puțin spectaculos, iar acest lucru va ajuta ca revenirea să fie mai rapidă.

Evident că nu se putea să apară câștigători și perdanți în această perioadă, dar există multe nuanțe. Sectorul hotelier are, probabil, cele mai mari probleme având în vedere scăderea drastică a turismului și, în cazul Bucureștiului, a turismului de afaceri. Acesta va fi, probabil, și sectorul care își va reveni cel mai greu. Sectorul de spații comerciale s-a aflat și el printre cele mai afectate și va rămâne astfel până când vaccinurile vor putea aduce readuce lucrurile pe un făgaș normal. Clădirile de birouri trec printr-o perioadă de schimbări structurale, vaccinarea având un impact direct și în această zonă, la care putem adăuga și impactul incertitudinilor legate de munca de la distanță.

În 2020, sectoarele câștigătoare au fost industrialul și logistica, precum și rezidentialul. Deloc surprinzător, dacă ne gândim că avem un stoc de spații de depozitare moderne aproape la jumătate față de Polonia, raportat la populație, în condițiile în care avem un volum al consumului pe cap de locuitor similar, ceea ce arată că există aici mult loc de dezvoltare pe termen mediu.

Piața de rezidențial a avut un an bun pentru că piața muncii a  continuat să fie solidă și a permis oamenilor să facă achiziții în continuare, iar nevoile pe acest segment rămân mari. Bucureștiul, spre exemplu, chiar și raportat la numărul oficial de locuitori, care este cu siguranță subestimat, și luând în calcul și stocul de clădiri învechite care trebuie înlocuite, ar trebui să-și crească stocul total de apartamente cu cel puțin 10-15% pentru a ajunge la nivelul altor capitale din regiune, precum Varșovia sau Viena, raportat la populație. În aceste condiții am avut în 2020 o cerere în creștere, evidențiată de numărul creditelor ipotecare nou acordate, care au scăzut, raportat la 2019, în numai vreo două luni, respectiv iunie și octombrie.

Reporter: Cum stă România la acest capitol comparativ cu alte țări din regiune și/sau Europa?

Laurențiu Lazăr: Nu putem să spunem că mergem mult mai bine sau mult mai rău decat vecinii noștri principali, în condițiile în care suntem o economie ceva mai mică și destul de deschisă, avem însă avantajele noastre din punct de vedere competitivitate și importanță geostrategică.

Reporter: Care sunt principalele provocări pentru 2021 pe principalele segmente ale piaței imobiliare?

Laurențiu Lazăr: Pentru clădirile de birouri urmează un an complex, cu câteva semne de întrebare. În București, de exemplu, rata de neocupare poate ajunge spre 17-18% de la mai puțin de 14% la finalul anului trecut, și spre 10% în urmă cu doi ani. În funcție de rezultatele campaniei de vaccinare, urmează să vedem când va avea loc revenirea în masă la birouri, pe care noi o așteptăm spre jumătatea anului. Mai departe, munca remote va deveni, probabil, permanentă pentru o parte din chiriașii clădirilor de birouri, ceea ce va reduce nevoile imobiliare ale acestora, coroborată însă cu o creștere a nevoii de spații mai generoase destinate activităților colaborative și informale.

Sectorul spațiilor comerciale are și el provocările lui. Pe lângă incertitudinile legate de vaccinuri, care pot ține încă lumea departe de cinematografe, de zona restaurantelor, mai discutăm și despre avansul puternic al comerțului online, accelerat evident de condițiile din timpul pandemiei. Conform estimărilor INS, în 2020 s-a înregistrat o creștere de 35% a vânzărilor online, față de 5% în cazul bunurilor nealimentare.

Piața de spații industriale și logistice moderne a depăsit nivelul de 5,5 milioane metri pătrați anul trecut, și, la cum arată piața în momentul de față, poate crește fără prea mari dificultăți cu o medie de aproape 10% pe an în următorul deceniu. Acest sector are un potențial deosebit de dezvoltare atât în 2021, cât și în următorul deceniu, întrucât oferta de spații logistice și industriale din România nu a ținut pasul cu dezvoltarea economiei în ultimii ani, asta fără a pune la socoteală și nevoia de a înlocui spațiile învechite sau cele care nu respectă anumite norme tehnice și de siguranță și fără a ține cont de dezvoltarea susținută și atât de mult așteptată a infrastructurii.

De altfel, putem să spunem că mai toate subpiețele imobiliare din România – spații comerciale, birouri, spații industriale, rezidențial – au un stoc subdimensionat raportat la populație și este mult loc de creștere pe termen mai lung.

Reporter: Care sunt estimările dvs. în ceea ce privește investițiile pentru 2021? Ce tranzacții mari sunt în acest orizont de timp?

Laurențiu Lazăr: Anul 2021 ar putea fi ceva mai modest din perspectiva investițiilor pentru că o tranzacție necesită o perioadă lungă de pregătiri, uneori de ordinul anilor. Cum aproximativ cinci luni din anul trecut s-a luat o „pauză”, iar unele tranzacții începute înainte s-au amânat, va mai trece puțin timp până piața va prinde viteza de dinainte, dar suntem încrezători că vom ajunge din nou acolo. Astfel, anul acesta vedem tranzacții posibile în zona a 0,5-0,7 miliarde euro. Ca de obicei, vom vedea în special tranzacții dinspre zona de clădiri de birouri, unde avem și câteva tranzacții în stadiu relativ avansat, probabil peste jumătate din volumul total, dar vom vedea un aport ceva mai mare și de la alte sectoare, mai exact de la zona de spații comerciale și spații industriale.

Credem, de asemenea, că vor exista și  tranzacții interesante, de tipul sale-and-leaseback (vânzare, urmată de închirerea spațiului de către fostul proprietar – n.r.) în zona spațiilor industriale sau chiar retail. Sectorul industrial și logistic s-a dovedit cel mai sigur în contextul pandemiei din prisma veniturilor și foarte mulți investitori, inclusiv din alte zone ale pieței imobiliare, vor dori o expunere pe acest segment. În acest context, unele companii care dețin spațiul pe care-l operează ar putea fi tentate să elibereze mai multă lichiditate prin sale-and-leaseback- uri. De asemenea, putem să vedem și tranzacții de tip distressed (active aflate într-o situație dificilă -n.r.) – sunt deja ceva active hoteliere puse la vânzare.

Reporter: La capitolul rezidențial, la ce schimbări se pot aștepta clienții finali în 2021? Ce sfaturi aveți pentru cei care se gândesc să își cumpere o locuință?

Laurențiu Lazăr: Anul trecut, numărul creditelor nou acordate pentru achiziția unei locuințe a fost cu 9,5% mai mare comparativ cu 2019, și asta într-un an care a stat sub influența pandemiei aproximativ zece luni. Mai mult, în decembrie 2020 am înregistrat o creștere a acestor credite cu 20% față de perioada similară din urmă cu un an. Această evoluție este un semnal pozitiv cu privire la perspectivele  pieței rezidențiale pe termen lung. Din acest punct de vedere, pare că putem avem un nou an, 2021, cu o variație pozitivă, chiar dacă relativ modestă, a prețurilor.

Pe de-o parte, România nu mai are proprietăți imobiliare supraevaluate – pe modelele Băncii Centrale Europene, România figurează chiar în teritoriul subevaluat, spre deosebire de alte țări, iar pe de altă parte, stocul de locuințe este vizibil subdimensionat raportat la populatie – aspect evidențiat și de gradul mare de supraaglomerare. Aceste două aspecte sugerează ca în absența unor șocuri mari pe piața muncii, sectorul rezidențial are loc de creștere în următorii ani, și ca stoc, dar și ca prețuri.