Prețurile locuințelor au terminat anul 2020 pe plus. Piața rezidențială din Cluj-Napoca, cea mai scumpă din țară, dă semne de încetinire (Analiză)

Creșterea prețurilor solicitate pentru locuințe s-a oprit la 3,5% la finalul anului 2020, față de al patrulea trimestru din anului 2019, după ce, la în primele trei luni ale anului trecut, înaintea izbucnirii pandemiei de COVID-19, proprietarii voiau cu aproape 10% mai mult decât în 2019. Totuși, ritmul de creștere în acest ultim trimestru a fost la jumătatea celui înregistrat în ultimele luni din 2019, comparativ cu cel similar din 2018, arată datele raportului pe trimestru IV realizat de AnalizeImobiliare.ro și Imobiliare.ro.

Creșterea prețurilor pe piața rezidențială a fost determinată de mărirea prețurilor solicitate pe segmentul nou de locuințe, unități vândute direct de către dezvoltatori, cu un ritm anual de 5,7%, în timp ce pe segmentul existent, de proprietăți revândute, prețurile cerute au stagnat, arată Dorel Niță, Dorel Niță, Head of Data and Research, Imobiliare.ro.

În ceea ce privește prețurile cu care s-au cumpărat efectiv locuințele, adică prețurile de tranzacționare, acestea au crescut cu 2,6%, conform datelor INS pentru trimestrul III din 2020, față de intervalul similar din 2019, în timp ce creșterea la nieveul Uniunii Europene în acest interval a fost de 5,2%.

Record național: Peste 1.800 de euro pe metru pătrat

Cluj-Napoca se situează în continuare pe primul loc în clasamentul național, cu o medie de 1.810 euro pe metru pătrat util, după o creștere foarte mică, de 0,6%, a prețurilor solicitate în ulltimul trimestru din 2020, față de trimestrul anterior.

Bucureștiul, unde a fost cea mai mare creșterea a prețului solicitat în acest interval, cu 2,1%, se află pe locul secund, cu 1.470 de euro de pentru pătrat.iar pe locul trei în podium este Timișoara, cu 1.270 de euro pe metru pătrat, după o creștere de 0,3% față de trimestrul precedent. În clasamentul urmează Constanța (1.250 de euro pe metru pătrat), Brașov (1.220 de euro pe metru pătrat), Craiova (1.180 de euro pe metru pătrat), Iași (1.080 de euro pe metru pătrat) și Oradea (cu 1.060 de euro pe).

La finalul lui 2020, raportat la ultimul trimestru din 2019, în Cluj-Napoca prețurile au crescut cu 7,6%, în București, cu 5,5%, iar în Timișoara, cu 2,5%.

Comparativ cu cinci ani în urmă, prețurile apartamentelor din Cluj-Napoca sunt cu 66,1% mai mari (în scădere de la un nivel de 70,5% trimestrul anterior), cu mult peste creșterea consemnată în Capitală.

Cât durează negocierea pentru o casă în Cluj-Napoca

Dezvoltarea pieței clujene a venit în contextul creșterii susținute a nivelului de trai din ultimii ani. Cu un câștig salarial mediu net de 3.449 de lei, în 2019, Clujul depășea nu numai media națională din 2019, ci și pe cea din ultimile raportări ale INS, din noiembrie 2020, de 3.411 lei, care a crescut cu 7% în acest interval. Clujenii erau pe al doilea loc din țară, după bucureșteni, care câștigau 4.068 de lei. În ceea ce privește rata șomajului, Clujul este cu 60% sub nivelul înregistrat la nivel național, respectiv 1,6%, față de 4%, în noiembrie 2020.

Specialiștii AnalizeImobiliare.ro spun însă că segmentul rezidențial din Cluj să semne de încetinire, după ce au analizat doi indicatori: perioada de vânzare și marja de negociere.

Astfel, Cluj-Napoca, lider al prețurilor la nivel național, este și orașul în care durează cel mai mult pentru ca o proprietate să fie vândută: 86 de zile. La polul opus este Capitala, cea mai activă piață din țară, cu 35 de zile necesare pentru parafarea unei tranzacții. Între ele se plasează Timișoara (65 de zile), Constanța (56 de zile), Brașov (52 de zile) și Iași (47 de zile).

Mai mult, Clujul conduce în clasament și în ceea ce privește marja de negociere, respectiv marja dintre ultimul preț cerut și cel de tranzacționare. „Cea mai mare marjă de negociere, de peste 4,4%, poate fi găsită în Cluj-Napoca, adică exact acolo unde apartamentele au și cel mai mare preț mediu solicitat și necesită cel mai mult timp pentru a fi tranzacționate – toate acestea denotând o tendință de încetinire a creșterii acestei piețe”, se arată în analiza Imobiliare.ro

Pe următoarele locuri în clasament se situează Bucureștiul (cu o marjă de 3,7%), Iașiul (la egalitate cu3,7%), Constanța (3,5%), Timișoara (3,2%), Brașov (2,3%).

Cererea de locuințe a rămas ridicată

Numărul celor care au căutat locuințe a fost în ușoară scădere, astfel că de cei la 482.000 de potențiali cumpărători din 2019, cererea pentru achiziția de apartamente și case în cele șase orașe mari și-a revenit gradual odată cu ridicarea restricțiilor și a atins 455.000 de potențiali cumpărători în 2020. „Din estimările noastre, cererea potențială este de patru ori mai mare decât oferta de proprietăți rezidențiale, atât pe piața nouă, cât și pe cea existentă”, potrivit lui Dorel Niță.

Interesul pentru achiziția de terenuri, case și apartamente cu grădină continuă să fie crescut, după ce s-a remarcat pe piață în prima parte a pandemiei, arată analiza Imobiliare.ro. Totuși, cel mai căutat segment în cele șase județe analizate este cel al apartamentelor.

„Anul 2021 va rămâne plin de provocări pentru investitori”

La nivel național, conform datelor centralizate de Imobiliare.ro, numărul de imobile vândute în 2020 la nivel național a fost cu 11,6% mai ridicat decât în anul precedent, depășind 600.000 de proprietăți, dintre care 123.000 au fost unități individuale

București și județul Ilfov au rămas piețele cu cea mai intensă activitate de tranzacționare, cu o cotă de 27% din proprietățile la nivel național. Per ansamblu, peste 50% din imobilele achiziționate la nivel național sunt în București și județele Ilfov, Cluj, Brașov, Timiș, Constanța, Iași.

La capitolul închirieri, pandemia a dus la scăderea cererii, în paralel cu o suoraofertare,74.000 de apartamente și case în 2020, față de 56.000 în 2019, astfel că prețurile sunt sub presiune. Drept urmare, potrivit analizei citate, în 2020, proprietarii din Capitală au scăzut chiria solicitată cu o medie de 6% pentru apartamentele cu două și trei camere și cu 8% pentru garsoniere și apartamentele cu patru camere.

„Credem că anul 2021 va rămâne plin de provocări pentru investitori, în condițiile creșterii prețurilor de vânzare și scăderii chiriilor din anul anterior. La oferta existentă se vor adăuga locuințele noi, scoase pentru prima dată la închiriere, parte din unitățile livrate în 2020. Închirierile pe termen scurt își vor reveni doar după reluarea turismului local și internațional și a călătoriilor de afaceri”, a conchis Dorel Niță.