Numărul proiectelor de birouri de vânzare a crescut, dar puține sunt atractive pentru investitori

Reducerea în ultimii ani a contractelor de închiriere de la cinci la trei ani a afectat atractivitatea clădirilor de birouri pentru investitori și, deși numărul proiectelor scoase la vânzare a crescut, sunt puține active care să îndeplinească criteriile fondurilor de investiții, potrivit Colliers, informează Mediafax.

Durata medie a contractelor de închiriere, un criteriu important pentru investitorii aflați în căutarea de soluții pentru a asigura predictibilitatea cash-flow-ului, a fost influențată de incertitudinea economică și de instabilitatea din piața de închirieri din ultimii trei ani. Prin urmare, contractele pe o durată de 3 ani sau cu opțiune de ieșire din contract (break-option) au devenit o practică des întâlnită în piață, ceea ce afectează atractivitatea clădirilor de birouri ca produs de investiții, apreciază reprezentanții companiei de consultanță imobiliară Colliers.

Consultanții companiei apreciază însă că pe măsură ce economia se stabilizează, chiriașii vor fi din nou dispuși să încheie contracte pe termene mai lungi, setând astfel premisele pentru un interes crescut din partea investitorilor și pentru reluarea activității în piață.

„Majoritatea investitorilor (și a băncilor) sunt interesați de contractele de închiriere semnate pentru o perioadă de minim 5 ani, fără break-option. Pentru a atrage interesul investitorilor, aceasta ar trebui să devină regula în piața locală de birouri. Numărul proprietăților a crescut în interiorul și în jurul Bucureștiului, dar, cu toate acestea, sunt puține active imobiliare disponibile care să îndeplinească criteriile fondurilor de investiții, ceea ce determină o activitate investițională redusă”, se menționează într-un comunicat al Colliers.

Astfel, o serie de tranzacții inițiate în primele șase luni ale anului continuă să fie supuse constrângerilor de pe piața creanțelor. În plus, în negocierile pentru produsele cele mai bune de pe piață persistă un decalaj de până la 50 puncte de bază (0,5%) între randamentele cerute și cele oferite. Decalajul arată însă semne de reducere și, ca rezultat, în următoarele șase luni s-ar putea finaliza o serie de tranzacții.

„Deși negocierile inițiate în prima jumătate a anului 2012 au fost limitate de condițiile actuale din piețele de capital, există o serie de tranzacții aflate în stadii avansate de discuție și care ar trebui să fie încheiate în următoarele șase luni. Investitorii își concentrează atenția asupra clădirilor de birouri care au o localizare bună și un grad de ocupare ridicat, în condițiile în care pe acest segment activitatea de închiriere s-a îmbunătățit și o serie de pre-lease-uri notabile au avut deja loc”, a declarat Blake Horsley, director al departamentului de investiții din cadrul Colliers International Romania.

În afară de tranzacția-record încheiată la Timișoara în prima jumătate a anului 2012, piața de investiții a fost liniștită în acest interval, pe fondul climatului investițional ostil, doar patru tranzacții fiind încheiate la nivel național. Achiziția, de către NEPI, a City Business Centre (‘CBC”) Timișoara a reprezentat singura tranzacție-reper din oraș și prima clădire de birouri de clasa A tranzacționată în afara Bucureștiului.

„În lipsa unor date comparabile suficiente, evaluarea randamentelor de investiții continuă să se bazeze pe estimări în funcție de dinamica cererii și a ofertei”, apreciază consultanții Colliers.

În opinia analiștilor, în 2012, multe fonduri de private equity active la nivelul Europei sau al regiunii central-est-europene- devenite, pe parcursul anilor, principalii jucători din piață-fie au ajuns la finalul mandatului sau și-au atins ținta de investiții și au ieșit de pe piața locală pentru a strânge noi capitaluri.

„Fondurile cu capital privat vor reveni pe piață în 2013 cu resurse proaspete, dar și cu mandate de investiții extinse la nivel regional, ceea ce va antrena România în competiție directă cu alte țări pentru atragerea investitorilor imobiliari. În unele cazuri izolate, fonduri de tip «core» sau asset manageri susținuți de acestea vor intra pe piața din România”, previzionează consulanții Colliers.