Peste patru milioane de metri pătrați de spații comerciale noi până la finele anului. Nu te-ai fi așteptat la asta de la piața de retail. Au existat lansări constante de noi branduri

Chiar dacă primul semestrul al „anului pandemic” a fost unul grea pentru jucătorii din retail, în contextul blocajului din perioada stării de urgență, revirimentul înregistrat în ultimele luni a fost peste așteptările inițiale ale multora, conform unui raportului de piață aferent primei jumătăți a anului în curs.

În vreme de #coronacriza, în sectorul spațiilor industriale și logistice activitatea s-a desfășurat în parametri normali, susțin experții Colliers International.

Anumiți jucători au înregistrat deja vârfuri de activitate, dar o serie de dezvoltări speculative și competitivitatea pieței în contextul actual înclină balanța în favoarea chiriașilor, au adăugat aceștia.

A fost inaugurat inclusiv un parc de retail în prima parte a anului, în Miercurea Ciuc, cu puțin sub 12.000 de metri pătrați. Și asta în condițiile în care mai multe proiecte de retail au fost întârziate pe fondul stării de urgență, altele au continuat să avanseze, cum este Shopping City Târgu Mureș al NEPI (aproape 40.000 mp), finalizat în iulie, iar AFI Brașov (45.000 mp) și Dâmbovița Mall al Prime Kapital (33.000 mp) vor fi încheiate doar cu mici întârzieri, în toamnă.

Estimările cu privire la disponibilul de spații comerciale, aproape de realitate

În ansamblu, suprafața de 200.000 de metri pătrați în dezvoltare anul acesta nu este departe de estimările anterioare COVID-19 avansate de consultanții sursei citate (circa 246.000 mp). Mai mult, analiștii citați se așteaptă la o recuperare rapidă pe parcursul următoarelor 12 luni, România având potențialul de a depăși patru milioane de metri pătrați de spații comerciale noi la sfârșitul acestui an sau începutul anului următor.

„Până în martie, retailul din România a performat foarte bine, cu lansări constante de noi branduri, unele chiar în primele două luni ale anului, printre care Armani Beauty, Breitling sau Movenpick. În contextul clarității limitate pe termen scurt și mediu, interesul s-a mai redus, dar continuăm să vedem o cerere solidă din partea retailerilor alimentari, inclusiv magazine de tip discount, DIY/home deco, precum și din partea brandurilor de îmbrăcăminte sau încălțăminte.

Nu mai sunt spații disponibile

În contextul evaluării puterii pieței de retail, experții susțin că marile centre de retail din principalele orașe ale țării nu au aproape deloc spații disponibile și au liste de așteptare pentru mărcile care caută să deschidă magazine în spațiile operate.

Traficul a revenit treptat la 80% din nivelurile normale pentru această perioadă a anului, după redeschiderea mall-urilor în iunie, pe baza informațiilor pe care consultanții companiei citate le-au primit de la proprietarii importanți, în timp ce pentru unele parcuri de retail, în special în anumite părți ale țării, vânzările sunt deja peste nivelurile din 2019.

Conform indicatorilor Google de mobilitate la nivelul Capitalei, traficul din toate zonele de retail și de divertisment este cu aproximativ 25% sub indicele de referință stabilit pe baza cifrelor din primele două luni ale anului, perioadă care tinde să fie mult mai aglomerată decât lunile de vară, când oamenii merg mai degrabă în concediu decât la cumpărături.

Chiar și așa, vânzările din primul semestru rămân chiar la 50% față de perioada similară a anului trecut în anumite segmente. Vorbim mai exact de restaurante și cafenele sau de zona de modă, ceea ce arată că intențiile de cumpărare nu au revenit pe deplin la nivelurile anterioare.

Revenirea consumului și-a pus amprenta asupra pieței de retail

Aceiași experți Colliers susțin că revenirea în formă de V a consumului a continuat puternic în iunie 2020. Ca atare, vânzările din retail au recuperat 75 de puncte procentuale declinul înregistrat în martie și aprilie, iar vânzările în ansamblu au revenit pe plus.

„În timp ce revenirea din perioada următoare depinde de evoluția pandemiei, precum și de dinamica pieței muncii, este clar că lucrurile se mișcă mult mai repede decât în recesiunea anterioară, când retailul a revenit, în termeni reali, la nivelul din vara anului 2008 de-abia la jumătatea anului 2015.

Datele statistice sugerează că revenirea este destul de inegală, vânzările de îmbrăcăminte diminuându-se destul de mult, întrucât cheltuielile s-au orientat în ultimele câteva luni către zone precum bricolaj sau îmbrăcăminte sport (inclusiv camping)”, precizează specialiștii sursei citate.

Rata de neocupare rămâne scăzută în centrele comerciale dominante

Centrele comerciale dominante s-au descurcat bine și nu au avut o creștere a ratei de neocupare, însă există și centre unde au existat fluctuații pe acest indicator, deși creșterea rămâne, în cea mai mare parte, gestionabilă, cu o evoluție de la niveluri de sub 2% sau inclusiv zero spre 5% în centre comerciale importante, dar nu dominante, mai spun analiștii.

Ei cred că perioada actuală nu este ușoară nici pentru chiriași, nici pentru proprietarii din retail. Ca atare, aceștia din urmă au abordat pas cu pas negocierea de reduceri temporare ale chiriilor, după o analiză la nivel lunar a performanței activității.

„Interesul pentru centrele comerciale dominante va ține pasul în segmentul retailului de destinație, deși ne așteptăm la un interes mai ridicat pentru parcurile de retail, care antrenează cheltuieli de capital mai reduse, axat pe orașe mici și mijlocii, încă nesaturate din perspectiva retailului.

De asemenea, e de așteptat ca proiectele rezidențiale noi să acorde o atenție mai mare locațiilor stradale. Cu toate acestea, avantajul de a avea mai multe branduri într-un singur loc ar putea să nu convingă prea mulți să ofere o șansă prea mare retailului stradal”, explică Simina Niculiță, Partner & Head of Retail Agency în cadrul companiei mai sus citate.

Stocul de spații industriale și logistice a ajuns la 4,7 milioane de metri pătrați la sfârșitul lunii iunie

Circa 120.000 de metri pătrați de spații industriale și logistice au venit din zona comerțului online, în primul semestru al lui 2020, dintre care 100.000 de metri pătrați în vecinătatea Bucureștiului, ceea ce reprezintă mai puțin de jumătate din nivelul înregistrat în urmă cu un an.

„Explicația este că unii clienți au decis să amâne planurile de extindere pentru 2021 și, de asemenea, o mare parte din dezvoltările speculative au fost puse în așteptare, pe fondul crizei generate de coronavirus, argumentează consultanții firmei amintite anterior, ceea ce înseamnă că stocul din 2020 e de așteptat să fie cu aproape 30% mai mic decât potențialul estimat la începutul anului”, precizează experții.

Pentru următoarele șase luni se preconizează că piața va fi mult mai activă, explică analiștii, cu circa 300.000 de metri pătrați estimați să fie livrați, dintre care două treimi în București, ca urmare a unor contracte semnate recent pentru spații în care chiriași se așteaptă să se mute cât mai rapid.

2,4 milioane de metri pătrați de spații industriale și logistice, doar în București

De altfel, la finele lunii iunie, stocul total se spații industriale și logistice a ajuns la 4,7 milioane de metri pătrați, dintre care 2,4 milioane de metri pătrați în București.

„Cererea totală a ajuns la 249.000 de metri pătrați în prima jumătate a acestui an, nivel similar comparativ cu primul semestru al anului trecut. Performanțele bune au fost obținute în mare parte ca urmare a două tranzacții importante ale lanțului Profi, care au reprezentat aproape jumătate din totalul suprafeței brute închiriate (GLA) în 2020.

Sectorul retail/FMCG a generat aproape 50,2% din tranzacții, urmat la o distanță importantă de sectorul de producție (19,4%) și de cel de logistică (14%)”, a adăugat Laurențiu Duică, Partner & Head of Industrial Agency în cadrul aceleiași companii.

Chiriile, acceptabile pentru chiriași

Nu în ultimul rând, experții în imobiliare ai companiei citate mai sus spun că există o concurență sănătoasă în rândul dezvoltatorilor, care a contribuit la menținerea chiriilor, în ciuda pieței de leasing tot mai puternice din ultimii ani.

Ca atare, chiriile sunt destul de bune pentru chiriași, în zona a 3,8-3,9 euro pe metru pătrat pentru spații industriale și logistice primare din jurul Bucureștiului și în jur de 3,7-3,9 euro în alte localități din țară, în zone foarte bune.

Consultanții au mai remarcat faptul că, pe fondul pandemiei, beneficiile pentru chiriași au crescut, proprietarii oferind mai multe luni de grație la plata chiriei decât înainte, iar în unele cazuri chiria netă poate scădea cu aproximativ 20%, față de aproximativ 13% înainte.

„Rata de neocupare rămâne la un nivel confortabil, de 7-8%, fără schimbări majore pe fondul crizei coronavirusului. Astfel de niveluri sunt în concordanță cu o piață neutră, dar indică o componentă semnificativă a evoluțiilor speculative (inclusiv livrările din ultimii ani), plus o piață competitivă, care înclină balanța în favoarea chiriașilor”, au conchis experții Colliers.