Românii apelează la refinanțare pentru a-și ieftini creditele. Care sunt soluțiile specialiștilor pentru a plăti rate mai mici

Dobânzile ridicate de la credite i-a determinat pe români să apeleze la soluții pentru a da mai puțini bani, mai ales că în unele cazuri, clienții ajunseseră să trebuiască să plăteasă rate duble față de anii anteriori. Statisticile băncii centrale și ale brokerilor indică tendințe deja bine delimitate pe piața creditelor pentru populație.

Refinanțările au ajuns la o cotă de 25% din totalul creditelor ipotecare noi acordate în primele șase luni din 2023, în timp de volumul total de credite ipotecare a scăzut cu aproximativ 15% față de primul semestru din 2022, arată un studiu recent realizat SVN Romania | Credit & Financial Solutions, compania de consultanță financiară și creditare ipotecară din cadrul SVN Romania.

În același timp, în primul semestru din 2023 au fost acordate credite ipotecare în valoare de 2,54 de miliarde de euro, în creștere cu 10,2% comparativ cu perioada similară din 2022.

Aceste rezultate au fost înregistrate într-un context în care peste 59,5% dintre locuințele vândute în România în primul semestru din 2023 au fost cumpărate exclusiv din resurse proprii, fără a apela la o finanțare bancară, potrivit statisticilor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară sintetizate de SVN Romania.

Refinanțare sau rambursare anticipată

„Clienții care au ales să își refinanțeze creditele au fost cei care aveau credite cu dobândă variabila, fie in funcție de IRCC, fie in funcție de ROBOR. Având in vedere că acești indici au avut o creștere substanțială, clienții au preferat să facă trecerea la o dobândă fixă considerabil mai mică, pentru a-și securiza rata în primii ani și bineînțeles pentru a avea o rată mai mică”, a explicat Valentin Anghel, CEO și fondator al unei companii de brokeraj bancar, potrivit Ziare.com.

„Motivul pentru care s-a dorit refinanțarea, nu a fost reprezentat de imposibilitatea plații ratei crescute, motivul real a fost ca niciun client nu a considerat ca este rentabil să rămână cu credit cu dobândă variabilă și să plătească o rată considerabil mai mare. Avantajele refinanțării sunt scăderea ratelor și securizarea plații unei rate fixe pe o anumită perioadă de timp, de regula 3-5 ani de zile”, a adăugat Valentin Anghel.

Această procedură presupune câțiva pași.

„În mod normal se plătesc taxele notariale pentru un nou contract de ipoteca si aici, majoritatea persoanelor care aud acest lucru, se gândesc ca trebuie să plătească aceeași suma ca atunci când au achiziționat inițial imobilul, ceea ce este total eronat, deoarece atunci au achitat și contractul de vânzare, în timp ce în cazul unei refinanțări se plătește doar contractul de ipoteca, care are un cost considerabil mai mic în comparație cu cel de vânzare.Totodată, se mai plătește taxa pentru evaluare imobil.Menționez faptul că în această perioadă, băncile au avut și unele dintre ele încă au diferite oferte prin care acoperă toate costurile refinanțării, din dorința de a atrage clienți noi in portofoliu. Deci, pentru un client, costurile unei refinanțări au fost și încă pot fi foarte aproape de zero. Acesta este motivul pentru care au existat foarte multe refinanțări în ultima perioadă”, a adăugat brokerul de credite.

O altă variantă, dacă clientul are rezerve, pentru a mai scăpa de dobânzile mari o reprezintă rambursarea anticipată. „Rambursarea anticipată se poate face oricând, pe perioada derulării creditului, fără a se percepe vreun comision pentru acest lucru. În urma rambursării, clienții au posibilitatea de a alege fie păstrare aceleiași valori a ratei și diminuarea perioadei, fie păstrarea perioadei de creditare și diminuarea următoarelor rate, fie ambele. În situația în care se face rambursarea anticipata, toată suma se scade din sold, iar daca se alege scăderea perioadei de rambursare, ceea ce este și recomandat, automat se scad niște ani de dobândă și creditul va fi mai ieftin per total”, spune Valentin Anghel.

Potrivit expertului, băncile aplică proceduri și au cerițe diferite. „Ca și sumă minimă, acest lucru tine de politica fiecărei bănci. Sunt bănci care vor ca rambursarea să fie minim un principal din următoarea rata, fie minim 3 rate de principal. Acest principal se regăsește în graficul de rambursare si reprezinta suma lunară din rată, care se scade efectiv din soldul creditului”, a adăugat specialistul.

„În viitorul apropiat dobânzile variabile cel mai probabil nu vor scădea dar nici nu par sa mai crească, pentru că trendul IRCC-ului este relativ stabil, conform cotațiilor zilnice din ultima perioadă. Așa cum am observat de câteva luni, băncile au venit cu fel si fel de oferte de creditare cu dobândă fixă, foarte avantajoase pentru clienți. Drept urmare, dobânzile variabile în continuare rămân destul de ridicate, în timp ce ofertele anumitor bănci cu dobânzi fixe sunt foarte atractive, iar clienții pot accesa credite mult mai avantajoase pentru ei.”, a adăugat Valentin Anghel.

Primul an fără creșterea creditelor ipotercare în ultimul deceniu și jumătate

Ponderea însemnată a împrumuturilor ipotecare cu rată de dobândă variabilă implică un risc considerabil de rată a dobânzii și rămâne un motiv de îngrijorare în perioada următoare, arată Banca Națională a României, în Raportul asupra stabilității financiare, dat publicității la începutul anului.

Raportul ulterior, din iunie, arăta că îndatorarea totală a populației a continuat să se tempereze de la data Raportului anterior, ca urmare a ascensiunii ratelor de dobândă, dar și a înăspririi standardelor de creditare. Rata anuală de creștere a îndatorării totale s-a situat la 4% în anul 2022 (în scădere cu 4 puncte procentuale față cea consemnată în iunie 2022).

Numărul de debitori unici cu credite ipotecare s-a menținut constant în perioada martie 2022 – martie 2023 (aproximativ 556 de mii de debitori), aceasta fiind prima oară în ultimii 15 ani când nu a înregistrat o creștere anuală. Per total, numărl debitorilor cu credite ipotecare a crescut cu 260% în perioada decembrie 2008 –martie 2023.

Numărul debitorilor cu credite de consum s-a redus ușor (-2%), în linie cu evoluția anilor anteriori. În total, aproximativ 1,67 milioane de persoane contractaseră un credit de consum la martie 2023, cu 47 la sută mai puțin față de decembrie 2008. Ca pondere în PIB, îndatorarea totală a populației a scăzut cu 2 puncte procentuale față de anul 2021, ajungând la 13,7 la sută, cel mai scăzut nivel din ultimii 15 ani.

Potrivit BNR, temperarea ratei de creștere a îndatorării populației se datorează în principal creditelor de consum (+1,5%), având în vedere impactul însemnat al rambursărilor la reducerea principalului ce a contrabalansat menținerea constantă a fluxului de credit nou, față de o creștere de 6,4% a soldului creditelor ipotecare, acestea fiind responsabile pentru 85% din creșterea stocului de credite acordate populației.

Creditele ipotecare au în continuare cea mai ridicată pondere în îndatorarea populației (56%), fiind urmate de creditele de consum acordate de către instituțiile de credit (33%).

Banca centrală a remarcat ascensiunea creditelor acordate de către IFN, care s-a dinamizat (+12% și în creștere cu 5 puncte procentuale față de anul anterior). Ca urmare, ponderea creditelor IFN în îndatorarea populației a ajuns la 5,4% (de la 4,9 la sută în anul anterior).

Mai puține credite noi

Din perspectiva volumului creditului nou se observă o diminuare cu 17% în perioada aprilie 2022 – martie 2023, față de aceeași perioadă a anului anterior, scăderea fiind mai pronunțată în primul trimestru al anului (-29% față de T1 2022).

BNR precizează că impactul creșterii ratelor de dobândă a fost mai accentuat asupra creditelor ipotecare, având în vedere maturitatea semnificativ mai ridicată față de creditele de consum. Astfel, volumul de credite ipotecare noi s-a diminuat cu 50% la T1 2023 comparativ cu T1 2022, creditele „Prima casă“ înregistrând o reducere de 29%, comparativ cu o scădere de 51% în cazul creditelor ipotecare standard.

În cazul creditelor de consum bancare, fluxul s-a diminuat cu doar 7%, în timp ce creditele de consum acordate de către IFN s-au majorat cu 20%, ducând la o reducere agregată de doar 1% pentru creditele de consum la T1 2023 față de T1 2022.

Fluxul de credit nou reprezenta la finalul anului 2022 aproximativ 9% din valoarea veniturilor salariale, arătând o evoluție mai alertă a veniturilor populației comparativ cu îndatorarea. Potrivit BNR, valoarea acestui indicator se menține în linie cu media ultimilor 15 ani și este semnificativ sub valoarea înregistrată în perioada anterioară crizei financiare atunci când se situa la peste 25 la sută din veniturile salariale.

Studiile de specialitate citate de BNR au arătat că debitorii cu un grad ridicat de îndatorare își restrâng consumul în cazul majorării serviciului datoriei, în special de bunuri de folosință îndelungată. Cu toate acestea, impactul creșterilor recente ale serviciului datoriei asupra consumului la nivelul economiei este așteptat să fie moderat, având în vedere că serviciul datoriei agregat aferent creditelor ipotecare reprezintă aproximativ 2,1% din remunerarea salariaților la nivelul economiei, respectiv 5% în cazul creditelor de consum.

BNR a remarcat pentru perioada aprilie 2022 – martie 2023 o serie de evoluții favorabile. Creditul nou-acordat în valută a fost de 1,9% în total credit nou, în ușoară creștere față de ponderea de 0,4% înregistrată în aceeași perioadă a anului anterior. Ca urmare, ponderea în stoc a acestui segment s-a diminuat până la 14%, cea mai scăzută valoare a ultimilor 15 ani.

De asemenea, ponderea creditelor ipotecare nou-acordate cu o perioadă de fixare a dobânzii mai lungă de 1 an a crescut cu 13 puncte procentuale, reprezentând 41% din fluxul de credit nou, reducând impactul unei viitoare majorări a ratelor de dobândă asupra serviciului datoriei populației.

În plus, se înregistrează o scădere a gradului median de îndatorare (debt service-to-income, DSTI) pentru creditele nou acordate. În această perioadă, nivelul DSTI s-a situat la 35%, în scădere cu 10 puncte procentuale față de perioada anterioară introducerii limitei privind gradul de îndatorare în luna ianuarie 2019. Aceste considerente demonstrează faptul că evoluția creditării a fost bazată pe o fundație sustenabilă, crescând reziliența populației la viitoare șocuri negative, arată BNR.

Se remarcă o pondere ridicată a creditelor refinanțate în perioada aprilie 2022 – martie 2023 în cazul creditelor ipotecare (7,4% comparativ cu 1,3% în anul anterior), pe fondul tranziției de la indicele ROBOR la IRCC. Aceste expuneri reprezintă 1% din soldul creditelor ipotecare. În aceeași perioadă, apelarea la restructurări a fost redusă, reprezentând 0,2% din fluxul de credite noi.

Evoluția dobânzilor

Potrivit celui mai recent raport asupra inflației al Băncii Naționale a României, din luna mai, pe fondul evoluției cotațiilor relevante ROBOR și a IRCC din primele luni ale anului, rata medie a dobânzii la creditele noi ale clienților nebancari a continuat să se mărească pe ansamblul intervalului ianuarie-februarie 2023, dar mult mai temperat (+0,18 puncte procentuale față de media din trimestrul IV 2022, până la 10,02%), iar cea aferentă depozitelor noi la termen ale acestora s-a redus (-0,56 puncte procentuale, până la 6,42%)

Rata medie a dobânzii la creditele noi ale populației s-a majorat din nou semnificativ față de trimestrul precedent (+0,71 puncte procentuale, până la 10,33%), în condițiile prelungirii avansului considerabil al costului mediu cu dobânda al împrumuturilor noi pentru locuințe (+0,80 puncte procentuale, până la 7,66% – în corelație cu evoluția IRCC), dar și ale temperării creșterii ratei medii a dobânzii la creditele noi pentru consum (+0,22 puncte procentuale, până la 12,71%).

Pe segmentul populației, creșterea creditului a continuat să decelereze într-un ritm relativ similar celui din trimestrul precedent, în condițiile unor noi scăderi de dinamică consemnate de ambele categorii principale de credite în lei, dar mai cu seamă de cele pentru locuințe – al căror flux a revenit la valoarea minimă a ultimelor 12 luni consemnată în noiembrie 2022, chiar și în condițiile reintensificării operațiunilor de renegociere în acest interval; ajustat cu influența împrumuturilor renegociate, fluxul acestor credite și-a accentuat considerabil contracția anuală – pe fondul ascensiunii ratelor dobânzilor și al înăspririi standardelor de creditare, potrivit BNR.

Sursa foto: Shutterstock – caracter ilustrativ