Blocurile comuniste din estul Germaniei, în centrul unui boom generat de goana după active sigure

Blocurile comuniste ale Germaniei de Est, cu încăperi mici și fațade mohorâte, au devenit proprietăți „fierbinți”, ținte pentru investitori din întreaga lume care caută active sigure în care să-și plaseze averile în contextul crizei economice și financiare, potrivit unei analize Bloomberg.

Piața imobiliară germană pare că a intrat într-o perioadă de boom în contextul crizei datoriilor de stat din zona euro și încetinirii creșterii economice mondiale.

Măsurile anticriză și de stimulare a economiei luate de băncile centrale au redus randamentul activelor sigure, precum obligațiunile de stat germane, în timp ce deținerile care ar da câștiguri bune, precum datoriile guvernamentale ale statelor de la periferia zonei euro, sunt ocolite din cauza incertitudinilor privind viitorul Europei.

Fortress Investment Group se pregătește să vândă 38.000 de apartamente în Dresda, o mare parte dintre acestea în blocuri construite în perioada comunistă, după ce mai multe fonduri de investiții, inclusiv giganții americani Blackstone Group și Cerberus Capital Management, au cumpărat în acest an portofolii de proprietăți care includ astfel de locuințe.

„Apartamentele germane sunt smulse din mâinile celor care le vând. Pentru fiecare portofoliu scos la vânzare există cerere din plin”, comentează pentru Bloomberg Andre Adami, analist la BulwienGesa AG, în Berlin.

Investițiile străine pe piața rezidențială din Germania au crescut puternic în acest an, fondurile de capital privat, companiile de asigurări și fondurile de pensii fiind în căutarea unor active sigure, dar care să dea randamente mai bune decât, spre exemplu, obligațiunile de stat germane, americane sau japoneze.

Aproximativ jumătate dintre achizițiile de proprietăți rezidențiale efectuate în prima jumătate a acestui an în Germania au fost realizate de investitori străini. Aceștia au plătit 3,3 miliarde euro pe astfel de proprietăți în primul semestru, cea mai ridicată sumă din 2008 și mai mult decât totalul investițiilor străine pe piața rezidențială germană efectuate anul trecut, de 2,4 miliarde euro, potrivit datelor casei de brokeraj imobiliar Jones Lang LaSalle, citate de Bloomberg.

„Rezidențialul german este una dintre cele mai atractive clase de active la ora actuală în Europa”, a declarat Roger Orf, șeful departamentului imobiliare la Apollo Global Management, fond de capital privat din New York care deține 15% din acțiunile Deutsche Annington Immobilien AG, cel mai mare proprietar de locuințe din Germania.

În acest an, oferta de pe piața rezidențială germană totalizează aproape 100.000 de apartamente, scoase la vânzare de diverși investitori, inclusiv firme de capital privat, pentru a-și răscumpăra datoriile acumulate înainte de vârful pieței atins în 2008.

În luna martie, gigantul american Blackstone a cumpărat aproximativ 8.000 de apartamente în Germania, majoritatea în blocuri comuniste, de la firma Level One, intrată în insolvență. În mai, Cerberus Capital Management a achiziționat 22.000 de apartamente de la o altă companie insolventă, Speymill Deutsche Immobilien, în cadrul unei operațiuni de 985 milioane euro, de restructurare a datoriilor.

„Plattenbauten (denumirea germană a apartamentelor din panouri prefabricate, caracteristică a blocurilor comuniste din Germania – n.r.) sunt foarte eficiente. Poți cumpăra multe proprietăți într-o singură locație și ajungi să deții 1.000 de apartamente similare, care pot fi administrate omogen”, spune Chrstian Schulz-Wulkow, partener la Ernst & Young Real Estate, Berlin.

Cele 38.000 de apartamente scoase la vânzare de Fortress au fost cumpărate în 2006 de la autoritățile locale din Dresda pentru 1,7 miliarde euro. Asemenea multor companii care au cumpărat proprietăți la vârful boom-ului imobiliar, grupul american a constatat în scurt timp că apartamentele nu pot oferi venituri suficient de consistente prin închiriere sau din vânzări pentru a justifica prețul ridicat plătit pentru portofoliu.

Subsidiara germană a Fortress vrea acum să vândă apartamentele la un preț de pornire de 1,8 miliarde euro pentru întregul portofoliu. Compania are de plătit anul viitor datorii de 3,1 miliarde euro.

Pe lângă o economie solidă, stabilă și atractivă, Germania oferă proprietăți imobiliare mai ieftine decât în alte țări din Europa de Vest. Spre exemplu, prețul mediu al unui apartament din Berlin este de aproximativ 2.000 euro pe metru pătrat, respectiv 3.600 euro în Munchen, cel mai scump oraș din Germania. Sumele par mici în comparație cu 7.000 euro pe metru pătrat în Paris sau 9.500 euro pe metru pătrat în Londra, potrivit datelor Jones Lang LaSalle.

Prețurile din Berlin și Munchen sunt însă în creștere puternică, mai precis cu 16,8% în ultimele 12 luni, potrivit companiei de brokeraj ImmobilienScout din Berlin. Chiriile au crescut cu 8,3% în Berlin în ultimele 12 luni și cu 6,4% în Hamburg.

Totodată, din în ce mai mulți germani își cumpără locuințe, intrând involuntar în competiție cu marii investitori, pentru a-și investi economiile amenințate de criza datoriilor de stat.

Germania are o rată de împroprietărire relativ redusă, de aproximativ 46%, față de 84% în Spania sau 65,5% în SUA, potrivit institutului Ifo. Cererea pentru apartamente este mai ridicată în zone urbane, unde se poate găsi mai rapid un loc de muncă.