Analiză Gândul-ZF. Tranzacțiile marilor jucători din imobiliare. Sediile cumpărate de PSD și UNPR de la stat au fost SUBEVALUATE de aproape 3 ori

Prețurile vilelor istorice din zona bulevardelor Aviatorilor și Kiseleff, unul dintre cele mai scumpe cartiere rezidențiale din București, sunt de aproape trei ori mai mari pe „piața liberă” decât cele agreate în tranzacțiile prin care care PSD și UNPR, două dintre partidele aflate la guvernare, și-au cumpărat în decembrie 2013 sediile de la RA-APPS.

Un calcul bazat pe prețurile indicate de consultanții imobiliari contactați de Ziarul Financiar arată că sediul central al PSD din Șoseaua Kiseleff , la nr. 10, valorează pe piața liberă cel puțin 2,5 milioane de euro. Imobilul a fost însă cumpărat de la RA-APPS, instituție aflată în subordinea Guvernului, cu doar  4.334.909,6 lei (963.000 de euro), preț stabilit de un evaluator independent.

Până la această oră, RA-APPS nu a răspuns la solicitarea gândul de a face public numele acestui evaluator independent, ca și raportul de evaluare care a stat la baza tranzacției. O cerere similară adresată în cursul anului trecut, pentru publicarea listei tuturor evaluatorilor cu care RA-APPS lucrează a rămas, de asemenea, fără niciun răspuns.

O afacere similară a făcut UNPR, partidul condus de vicepremierul Gabriel Oprea, cumpărând, gard în gard cu sediul din Kiseleff al PSD, pe strada Gheorghe Brătianu, numărul 7, o vilă de aproximativ 340 de metri pătrați, cu 471.847,12 lei  (110.000 de euro).

PSD și UNPR sunt, deocamdată, singurele partide care au ales să beneficieze de pe urma legii 48/2013 prin care parlamentarii le-au dat formațiunilor politice dreptul de a-și cumpăra în 36 de rate lunare sediile din toată țara, direct de la stat, fără credit bancar.  Prin Normele de aplicare a legii, adoptate prin HG, Guvernul Ponta a venit, în septembrie, cu un avantaj suplimentar acordat partidelor: dreptul de a lua curtea în concesiune, pe toată perioada existenței clădirii, contra unei redevențe negociate.

Tranzacțiile Coldwell Banker arată o subevaluare de 2,5 ori

Firma de consultanță imobiliară Coldwell Banker, cel mai mare jucător din piața intermedierilor cu locuințe, a asistat recent la vânzarea unei vile de pe strada Petofi Sandor (situată între șoseaua Kiseleff și strada Clucerului) cu o suprafață utilă de 500 de metri pătrați și un teren de 430 de metri pătrați, valoarea tranzacției ridicându-se la 660.000 de euro.

„Locuința, cu o structură formată din subsol, parter, etaj și mansardă, a fost cumpărată de un om de afaceri român ca rezidență personală, iar proprietatea mai necesită investiții în renovare. Pe șoseaua Kiseleff prețurile acestor proprietăți sunt chiar mai mari”, au declarat pentru ZF reprezentanții Coldwell Banker.

PSD și-a cumpărat la un preț de 963.000 de euro sediul de circa 3.500 de metri pătrați (275 de euro/mp) din șoseaua Kiseleff, în timp ce UNPR a cumpărat pentru 110.000 de euro vila de 340 de metri pătrați din strada Gheorghe Brătianu, adică un preț de 325 de euro/metrul pătrat.

Sediul PSD se află pe un teren de 7.000 de metri pătrați, evaluat la un preț de 300 de euro/mp, dar partidul condus de prim-ministrul Victor Ponta a decis să nu cumpere acest lot, în condițiile în care terenurile aferente sediilor de partid cumpărate sunt „concesionate pe durata existenței construcției”, contra unei redevențe.

Ținând cont de prețurile stabilite de un „evaluator independent”, la care PSD și UNPR și-au cumpărat sediile, vila de pe strada Petofi Sandor vândută de Coldwell Banker, aflată la doi pași de Kiseleff,  ar fi trebuit să coste doar 270.000 de euro, adică 129.000 de euro terenul (430 mp x 300 de euro mp) și 137.500 casa (500 mp x 275 de euro/mp) în loc de 660.000 de euro prețul real. Un preț de 2,5 ori mai mic. Cu alte cuvinte, imobilul cumpărat de PSD a fost subevaluat față de piața liberă de 2,5 ori, adică ar fi trebuit să coste, prin comparație cu această tranzacție, 2,5 milioane de euro și nu doar 960.000 de euro.

Vânzările Regatta confirmă afacerea proastă făcută de RA-APPS

Pe de altă parte, consultanții firmei Regatta spun că în luna aprilie a anului trecut au vândut pe bulevardul Aviatorilor o vilă cu o suprafață de 500 de metri pătrați și teren de 500 de metri pătrați pentru 800.000 de euro, în timp ce în luna decembrie a fost intermediată vânzarea unei vile cu o suprafață de 850 de metri pătrați de pe un teren de 400 de metri pătrați din strada Emanoil Porumbaru (foarte aproape de Piața Charles de Gaulle), pentru un preț de 950.000 de euro.

Dacă aceste proprietăți ar fi fost evaluate la același nivel ca sediile celor două partide, vila de pe Aviatorilor ar fi trebuit să coste aproximativ 290.000 de euro (de 2,8 ori mai puțin decât valoarea tranzacției), în timp ce vila de pe strada Porumbaru ar fi costat 354.000 de euro, de 2,7 ori mai puțin decât prețul plătit de cumpărător.

Partidele au obținut un evident chilipir inclusiv față de restul cumpărătorilor de la RA-APPS în aceeași zonă. Anul trecut, apartamentele pe care le-a vândut Regia pe Kiseleff s-au dat cu peste 1.600 de euro metrul pătrat. Pe 12 iulie 2013, la licitația la care s-a prezentat doar un cumpărător, un apartament cu 4 camere cu suprafață utilă totală de 203,60 mp și o boxă  de 8,72mp, situat pe Șoseaua Kiseleff, într-un bloc doar două etaje construit însă pe vremea lui Gheorghe Gheorghiu Dej, a fost cumpărat cu prețul de pornire stabilit tot de evaluatorii independenți ai RA-APPS: 340.000 de euro.

Maloș (Home Finders): „Obținerea unui discount substanțial în zonă este foarte dificilă”

Ca urmare a valorilor ridicate și a ofertei limitate, numărul de tranzacții din zonă este destul de redus, iar proprietarii țin de cele mai multe ori la preț și nu acceptă discounturi semnificative. „Prețurile solicitate de proprietari pentru vile pornesc de la 650.000 – 700.000 de euro, însă, majoritatea necesită renovări majore și presupun bugete suplimentare de investiții de 100.000 – 200.000 de euro. Numărul ofertelor disponibile spre vânzare care nu necesită renovări capitale (inclusiv de structură) și dreptul de proprietate nu este afectat de riscuri legale, este restrâns. În funcție de moment, cumpărătorii au posibilitatea să analizeze aproximativ 15-20 de variante reale.  

Din acest motiv, obținerea unui discount substanțial, similar cu cel obținut la achiziția unei proprietăți

Afacerea PSD și UNPR cu RA-APPS: 300 de euro pe metrul pătrat

Din informațiile transmise gândul de RA-PPS, PSD a încheiat contractul pentru achiziționarea sediului din Kiseleff pe 16 decembrie 2013, angajându-se să plătească 4.334.909,6 lei, echivalentul a 963.000 de euro cu un avans de 10%.

Prețul nu depășește cu mult valoarea de inventar a imobilului din Kiseleff care era, potrivit RA-APPS, de 3.514.421,98 de lei. Suprafața desfășurată a imobilului nu este precizată de Regia de Protocol a statului, subordonată Secretariatului General al Guvernului. Datele RA-APPS indică însă „o suprafață construită la sol de 876 de metri pătrați. Cum clădirea are demisol, parter, etaj și mansardă, toate funcționale și folosite de PSD ca săli de ședințe sau birouri, se poate însă aproxima o suprafață totală de aproximativ 3500 de metri păstrați. Un calcul aritmetic arată că PSD are de plătit, în aceste condiții, aproximativ 1250 de lei, adică 275 de euro pe un metru pătrat construit.

Sediul central al PSD // Mediafax Foto

UNPR, partidul vicepremierului Gabrriel Oprea, a luat-o chiar înaintea PSD, încheind contractul de vânzare-cumpărare cu RA-APPS din 10 decembrie 2013, cu o valoare de 498.601,60 lei, sumă ce va fi plătită în 36 rate lunare.

Prețul depășește cu doar 20.000 de lei valoarea de inventar a clădirii, stabilită la 471.847,12 lei și aduce UNPR în situația de a achiziționa o vilă în trei ani cu o rată lunară de 2770 de euro.

Desfășurat pe 2 niveluri – parter și etaj -, sediul în care UNPR s-a mutat în 2010, în perioada în care era la guvernare cu PDL, are 170 de metri pătrați suprafață construită la sol, adică aproximativ 300 de metri suprafață totală. În aceste condiții, partidul lui Oprea a dat, în centrul Capitalei, în jur de 1400 de lei, adică 325 de euro pe metrul pătrat construit.

Sediul central al UNPR // Mediafax Foto

RA-APPS menționează că, dacă PSD va deveni efectiv proprietar în sediu la data achitării ultimei rate, UNPR a primit deja dreptul de proprietate, vila fiind ipotecată în favoarea Regiei până la achitarea sumei integrale.