Documente din „Dosarul Băneasa”. Informații din rechizitoriul procurorului DNA Nicolae Marin

Potrivit anchetei ziarlului Cetățeanul.net, în comunicările oficiale ale DNA, dar și în rechizitoriul întocmit de procurorul Nicolae Marin (în prezent, adjunct al Secției pentru Investigarea Infracțiunilor în Justiție), se susține în mod neadevărat că terenul din Băneasa adus de Universitate ca aport de capital în societatea care deține cel mai mare mall din țară a fost subevaluat la doar un dolar pe metrul pătrat. În realitate, suține sursa citată, valoarea aportului a fost mai mare chiar decât prețul pieței la acea dată.

De asemenea, în raportul în care au calculat prejudiciul, procurorii DNA au invocat încălcarea unor acte normative care nu erau în vigoare la data evaluării terenurilor.

„Afacerea Băneasa”, instrumentată de procurorul DNA Nicolae Marin

Dosarul „Afacerea Băneasa” a fost instrumentat de procurorul DNA Nicolae Marin. Conform rechizitoriului întocmit de Marin, în perioada 2000-2004, rectorul Universității de Științe Agricole și Medicină Veterinară (USAMV) București, Ioan Niculae Alecu, beneficiind de sprijinul interesat al lui Puiu Popoviciu, în baza unui contract încheiat cu încălcarea prevederilor legale, a făcut posibilă aducerea unui teren de 224 de hectare, aparținând domeniului public al statului, ca aport în natură la capitalul social al SC Băneasa Investments SA, societate controlată de omul de afacer, mai scrie sursa citată.

„În plus, a fost în mod vădit subevaluat (terenul – n.r.). În momentul constituirii ca aport la capitalul social al SC Băneasa Investments S.A., terenul a fost evaluat la valoarea de 1 USD/mp”, a scris procurorul Marin în rechizitoriul trimis instanței de judecată.

În baza acestui calcul, anchetatorul a arătat că statul ar fi fost prejudiciat cu 335.387.260 lei, în timp ce prejudiciul cauzat USAMV București ar fi fost de 619.472.218 lei – valoarea terenurilor aportate prin subevaluare la capitalul social al SC Băneasa Investments SA, citează Cotidianul.

Potrivit informațiilor din documentele Universității de Științe Agricole, subevaluarea terenurilor din Băneasa la un dolar nu există, mai scrie ziarul.

Terenurile din zonă, vândute la prețuri cu mult sub evaluarea celui din Băneasa

„Primul aport la capitalul social al SC Băneasa Investments SA, făcut în perioada mai-iunie 2003, a fost de 167,4 hectare teren agricol. Dintre acestea, 100 de hectare erau în procedură de scoatere din circuitul agricol. În consecință, cele 100 de hectare (999.999 mp) au fost evaluate la 20 de dolari metrul pătrat (pe atunci nu exista euro). Întregul teren a fost evaluat astfel la 23,94 milioane de dolari, rezultând o valoare medie de 14,3 dolari/mp (restul suprafeței rămasă teren agricol a fost evaluată la 1,5 dolari/mp). Adică, de 14 ori mai mult decât a comunicat public procurororul DNA Nicolae Marin.

În octombrie 2004, USAMV a făcut cel de-al doilea aport la capitalul social al Băneasa Investments, 53 de hectare, din care 32,5 hectare urmau să fie scoase din circuitul agricol. Și acestea din urmă au fost evaluate la 10,93 dolari/mp – adică de aproape 11 ori mai mult decât a susținut procurorul Marin!” – dezvăluie sursa citată.

După solicitarea Universității de Științe Agricole București, mai multe birouri notariale au transmis date despre tranzacții imobiliare ale zonei din aceeași perioadă. Toate tranzacțiile au fost făcute la prețuri sensibil mai mici decât valoarea de 20 dolari/mp la care au fost evaluate terenurile aportate.

Potrivit informațiilor prezentate de Cetățeanul, la nivelul anului 2003, în zona Băneasa investițiile imobiliare erau inexistente. Abia după construirea mall-ului zona a cunoscut o dezvoltare fulminantă. Drept consecință, și prețurile zonei erau cu mult mai mici decât ulterior.

Zona Băneasa în 2003, la momentul evaluării terenurilor. Zona Băneasa nu era dezvoltată imobiliar, iar prețurile terenurilor erau, în consecință, scăzute / Sursă: Google Maps

Cazurile prezentate de sursa citată, primite de USAMV București:

• Pe 24 noiembrie 2003, Impact SA, cea mai mare companie de dezvoltare imobiliară din România la acea dată, a cumpărat 6.250 mp de teren intravilan, scos din circuitul agricol, tot în zona Băneasa, cu 8.5 dolari/mp (Biroul notarial Nedelcu Crișan Traian);

Sursă: Cetățeanul.net

• În ianuarie 2004, un teren de 5.000 mp, situat pe strada Jandarmeriei, a fost tranzacționat la prețul de 7 dolari/mp (Biroul notarial Enise Eliean);

• • Pe 29 martie 2004, un teren de 2.500 mp, tot de pe strada Jandarmeriei, a fost vândut cu 12 dolari/mp (Biroul notarial Daniela Mateescu);
  • Într-o zonă imobiliară mai valoareasă decât Băneasa la acea dată – Șos. Gheorghe Ionescu-Sisești, compania Romstal a cumpărat, pe 11 aprilie 2002, un teren de 8.653 mp, cu 20 dolari/mp (Biroul notarial Andrei Aurel Jean). Terenul era liber de construcții și lotizat;
  • Pe 4 decembrie 2001, tot pe Șos. Gheorghe Ionescu-Sisești, a fost vândut un teren intravilan de 2.000 mp, scos definitiv din curcuitul agricol, cu 2.17 dolari/mp (Biroul notarial Gheorghe Dobrican).
    

    Raportul KPMG 

    Potrivit anchetei Cetățeanul, judecătorul dosarului nu pus în dezbatere un raport întocmit de agenția de consultanță KPGM, care contrazice atât evaluarea făcută de DNA, cât și metodele folosite de aceștia.

    Experții KPMG au identificat nu mai puțin de zece „neconformități majore”, care reprezintă „acele neajunsuri ale raportului care afectează direct rezultatul evaluării” făcută de specialiștii DNA.

    

    Sursă: Cetățeanul.net

     

    • Astfel, auditorii KPMG au arătat că în Raportul DNA există mai multe referiri la acte normative și standarde de evaluare care au intrat în vigoare la câțiva ani de la momentul în care Universitatea a evaluat terenurile din Băneasa pentru a le aduce ca aport de capital.Printre acestea se numără Legea 247/2005 (intrată în vigoare după data aportului terenului) despre care Raportul DNA precizează că „este singura care definește profesia de evaluator”, Standardele Internaționale de Evaluare, care au fost adoptate în România începând cu 1 ianuarie 2004, Hotărârea nr 207/29.09.2005 a Consiliului General a Municipiului București.

      „Toate aceste trimiteri la acte normative respectiv profesionale apărute la o dată ulterioară datei evaluării, invalidează legitimitatea utilizării acestora, anulând cerința conform căreia într-o evaluare la o dată anterioară nu este permis să utilizeze orice fel de informație apărută după data evaluării”, se arată în raportul KPMG.

      Procurorii DNA au considerat terenul că fiind integral construibil, în condițiile în care, arată ancheta citată, la data evaluării situația juridică a terenului permitea doar anumite utilizări. Astfel, în anii 2000 și 2003 utilizarea terenului era împărțită în teren construibil și teren agricol în proporții diferite. „Din Raportul DNA nu rezultă că s-a ținut seama de această limitare care ar trebui prezentată în raport, astfel încât rezultatele să fie estimate pe aceeași bază”, au notat auditorii KPMG.

      „Acesta este un alt argument al aplicării defectuoase a cerințelor de evaluare la o dată anterioară”, au mai arătat  experții KPMG.