Propunere PNL: ANL să supravegheze respectarea normelor de protecție a consumatorului în imobiliare

Cei doi deputați liberali, Gabriel Andronache și Florin Roman, arată în expunerea de motive a proiectului de lege, înregistrat în procedură de urgență la Senat, că „necesitatea socială pentru reglementarea legislativă în domeniul imobiliar este stringentă”.

„Actualul cadru legislativ, restrâns ca întindere și despersat în multe reglementări cu putere juridică diferită determină creșterea numărului reclamțiilor românilor care se simt înșelați, dar și a situațiilor în care viața proprietarilor este în pericol în propria casă”, potrivit expunerii de motive a proiectul de act normativ.

Ei spun că „structurile asociative” din doemniul imobiliar consideră necesară reglementarea pieței de dezvoltare imobiliară și cea a construcțiilor.

„Scopul legii este acela de a institui standardele minimale în domeniul dezvoltării imobiliare și ale constrcuțiilor. (…) Legea trebuie să rezolve toate problemele din domeniul imobiliar prin introducerea medierii între cumpărători și dezvoltatori. Prin mediere dezvoltatorii sunt îndrumați cu ajutorul noii legislații să ofere locuințe sigure, confortabile și autorizate – așa cum promit în anunțuri – cumpărătorilor”, potrivit documentului înscris la Senat.

Deputații PNL susțin că, în cazul unei reclamații sau al unei plângeri din partea cumpărătorului cu privire la încălcarea reglementărilor legii de către dezvoltator, va fi implementată o procedură alternativă de mediere a litigiilor.

„În prezent, piața imobiliară este privită cu suspiciune de consumatori, doar 38% au încredere că o tranzacție imobiliară nu este o păcăleală. Acest sector este întrecut doar de cel al mașinilor second-hand, unde cumpărătorii au încredere doar într-un procent de 36% că tranzacția este corectă. În acest moment, legislația din domeniul construcțiilor este una permisivă, ceea e face apariția chiar și a cazurilor în care proprietarii mor incendiați în propria casă. Important de menționat că această lege nu este una împotriva dezvoltatorilor, ci își propune să stabilească un set de reguli care trebuie respectat atunci când se construiește și vinde un spațiu locativ”, potrivit sursei citate.

ANL va verifica respectarea regulilor de construire

Inițiativa legislativă prevede modificarea și completarea legii de înființare a Agenției Naționale pentru Locuințe (ANL), astfel: „A.N.L. este o instituție de interes public cu personalitate juridică, de coordonare a unor surse de finanțare în domeniul construcției de locuințe, având autonomie financiară și cu rol de înregistrare, supraveghere al dezvoltărilor imobiliare”.

Instituția ar urma să înregistreze dezvoltatorii imobiliari din România, să supravegheze respectarea condițiilor stabilite la înregistrarea dezvoltării imobiliare și sancționarea dezvoltatorilor imobiliari.

„Construcțiile din cadrul dezvoltărilor imobiliare trebuie să corespundă, atât în ansamblu, cât și pe părți separate, utilizării preconizate având în vedere ca scop principal asigurarea sănătății și siguranța persoanelor implicate de-a lungul întregului ciclu de viață al construcțiilor”, arată inițiatva legislativă.

Potrivit acesteia, sunt instituie reguli referitoare la dezvoltatorii imobiliari și la construcțiile din cadrul dezvoltărilor imobiliare.

Proiectul prevede că înregistrarea dezvoltărilor imobiliare, verificarea respectării regulilor de construire instituite prin prezenta lege, retragerea înregistrării se efectuează de ANL, conform legii sale de organizare.

Astfel, prevederile inițiativei includ:

„- Niciun dezvoltator nu va face publicitate, nu va comercializa, vinde sau oferi spre vânzare, și nu va invita personae să achiziționeze, sub nici o formă juridică, o parcelă de teren, apartament sau clădire, după caz, în cadrul unei dezvoltări imobiliare sau parte din aceasta, fără înregistrarea dezvoltării imobiliare la Agenția Națională pentru Locuințe.

– Dezvoltatorul imobiliar va plăti o amendă în valoare de 5% din valoarea proiectului de dezvoltare imobiliară în cazul neînregistrării acestuia la ANL. În cazul neînregistrări proiectului după aplicarea amenzii inițiale se aplică o amendă de 10% din valoarea estimată a proiectului de dezvoltare imobiliară.

– Dezvoltările imobiliare care se află în derulare la data intrării în vigoare a prezentei legi și pentru care certificatul de atestare nu a fost eliberat, se înregistrează de către dezvoltator la ANL proiectul respectiv în termen de trei luni de la data promulgării prezentei legi. Dezvoltările imobiliare ulterioare termenului de trei luni de la data intrării în vigoare a legii se înregistrează la Agenție la data eliberării certificatului de urbanism în vederea eliberării autorizării de construire a primei clădiri din cadrul dezvoltării imobiliare. Primăriile au obligația de a transmite, în format electronic, către ANL fiecare certificat de urbanism eliberat pentru construcțiile definite de prezenta lege.

– Nu este necesară înregistrarea proiectului imobiliar: (a) aunci când numărul de apartamente propuse pentru dezvoltare nu depășește opt, inclusiv toate fazele; (b) dacă dezvoltatorul a primit un certificat de atestare pentru dezvoltarea imobiliară înainte de intrarea promulgării prezentein legi; (c) pentru proiectele care au scopul renovării sau reparației sau recompartimentarea, care nu implică comercializarea, vânzarea publicitară sau o nouă alocare a oricărui apartament, parcelă sau clădire, după caz, în cadrul proiectului imobiliar.

– În cazul în care proiectul imobiliar este dezvoltat în etape, fiecare astfel de etapă este considerată un proiect imobiliar autonom, iar dezvoltatorul va obține înregistrarea în temeiul prezentei legi pentru fiecare fază, separat.

– Dezvoltatorul imobiliar va depune la ANL și documente prin care descrie proiectele lansate în ultimii trei ani, fie că sunt finalizate sau în curs de dezvoltare, inclusiv stadiul actual, orice întârziere în finalizarea acestuia și detalii ale proceselor aflate pe rolul instanțelor de judecată.

– Dezvoltatorii imobiliari vor depune, potrivit inițiativei legislative, actele necesare pentru construcție, inclusiv: autorizația de construcție; certificatul de urbanism; planul lucrărilor de construire; detaliile amplasamentului proiectului; modelul de contract pentru rezervare; contractul de vânzare-cumpărare și actul de transmitere propus spre a fi semnat de către cumpărători; numele și adresele agenților imobiliari care realizează vânzarea, dacă există; numele și adresele contractanților/subcontractanților, arhitectului, inginerului și orice alte persoane implicate în dezvoltarea proiectului propus.

– Dezvoltatorul trebuie să depună și o declarație pe propria răspundere prin care declară că: are un titlu legal asupra terenului pentru care se propune dezvoltarea, împreună cu documente valabile din punct de vedere legal autentificate pentru un astfel de titlu, în cazul în care terenul este deținut de altă persoană; terenul este liber de orice sarcină, sau dacă este cazul, detalii cu privire la aceste sarcini înscrise asupra unui astfel de teren, inclusiv orice drepturi, titlu, ipoteci sau numele oricărei părți care are legătuă cu aceste teren, împreună cu detaliile; care este perioada în care acesta se angajează să finalizeze proiectul sau faza acestuia, după caz.

– Declarația pe propria răspundere semnată de dezvoltator trebuie să menționeze că cel puțin 50% dintre sumele încasate pentru proiectul imobiliar de la beneficiari vor fi depozitate într-un cont separat care să fie păstrat într-o bancă dispusă să acopere prin credit costul construcției și costul terenului și va fi folosit doar în acest scop.

– Dezvoltatorul poate să retragă sumele într-un cont separat, să acopere costul proiectului proporțional cu procentajul de finalizare; sumele din contul separat pot să fie retrase de către dezvoltator, după ce se certifică de către o echipă formată dintr-un inginer constructor, un arhitect și un expert contabil că retragerea este proporțională cu procentajul de finalizare a proiectului. Dezvoltatorul are obligația să își certifice conturile revizuite în termen de șase luni de la încheierea fiecărui exercițiu financiar de către un expert contabil care va întocmi o declarație de conturi certificată și semnată corespunzător de către acesta. În timpul auditului se verifică dacă sumele colectate pentru proiect au fost utilizate pentru finalizarea a proiectului”.

ANL gestionează on-line înregistrarea dezvoltatorilor imobiliari

Proiectul de lege propune și ca Agenția Națională pentru Locuințe să să gestioneze un sistem on-line pentru depunerea cererii de înregistrare a dezvoltărilor imobiliare.

„- Agenția poate, în circumstanțe excepționale, și pentru motive care vor fi înregistrate în scris, să prelungească înregistrarea acordată unui proiect pe perioada pe care o consideră necesară, care nu trebuie să depășească, în totalitate, o perioadă de un an. Prin forță majoră se înțelege caz de război, inundație, secetă, incendiu, cutremur sau orice calamitate cauzată de natură care afectează dezvoltarea proiectului imobiliar.

– Agenția poate, în baza cercetărilor ulterioare ca urmare a unei reclamații sau la recomandarea autorității competente, să revoce înregistrarea acordată. Astfel, potrivit proiectului, înregistrarea poate fi revocată dacă dezvoltatorul este implicat în orice fel de practici necinstite sau nereguli constatate prin hotărâri judecătorești.

– Prin practici necinstite se înțelege practici prin care, în scopul promovării vânzării sau devzoltării oricărui proiect imobiliar, se apelează la publicitate înșelătoare sau practică necinstită inclusiv oricare dintre următoarele practici: (i) de a face orice declarație, fie în scris, fie prin prezentare care prezintă în mod fals faptul că serviciile sunt de un anumit standard sau grad sau declarația că dezvoltatorul are o autorizație de construire pe care în realitate nu o are ori dacă dezvoltatorul sau reprezentanții acestuia fac o declarație falsă sau înșelătoare cu privire la serviciile pe care le oferă; (ii) situația în care dezvoltatorul permite publicarea oricărui document publicitar sau prospect, fie în ziar sau în alt fel de publicație scrisă sau on-line cu privire la serviciile sale, care nu sunt oferite în relitate sau dezvoltatorul îngăduie orice practică frauduloasă din partea angajaților acestuia sau a colaboratorilor direcți.

– În locul revocării înregistrării proiectului imobiliar, ANL poate obliga dezvoltatorul la îndeplinirea unor obligații suplimentare pe care le consideră adecvate pentru interesul cumpărătorilor și orice astfel de termeni și condiții vor fi obligatorii pentru dezvoltator, obligații a căror neîndeplinire determină revocarea de plin drept a înregistrării.

– În cazul revocării înregistrării unui proiect imobiliar, Agenția ar putea interzice dezvoltatorului să acceseze site-ul de internet în legătură cu acel proiect și să menționeze numele său în lista persoanelor care nu și-au îndeplinit obligațiile. Totodată, parlamentarii propun ca, în acest caz, dezvoltatorul să afișeze fotografiile/sigla acestuia pe site-ul său și să informeze Inspectoratul de Stat în Construcții și UNNR cu privire la revocarea înregistrării.

– În momentul revocării, ANL va dispune măsurile necesare ca lucrările de dezvoltare rămase să fie continuate în conformitate cu prevederile legii. O altă prevedere în cazul retragerii înregistrării proiectului este ca ANL să solicite băncii la care dezvoltatorul deține contul bancar al proiectului, să suspende contul și ulterior să întreprindă toate activitățile suplimentare necesare, inclusiv deblocarea ulterioară a contului pentru ca lucrările de construcție să continue.

– ANL va putea să protejeze interesele cumpărătorilor sau interesul public și să emită instrucțiunile pe care le consideră necesare. La expirarea înregistrării sau la revocarea înregistrării în conformitate cu prezenta lege, Agenția decide măsurile pe care le consideră adecvate, inclusiv pentru realizarea lucrărilor de dezvoltare rămase de către asociația de proprietari sau în orice alt mod, cu condiția ca nici o instrucțiune, decizie sau ordin al Agenției să nu intre în vigoare până la exprirarea perioadei de apel prevăzută de dispozițiile prezentei legi. În cazul revocării înregistrării unui proiect în temeiul acestei legi, asociația de proprietari din imobilul afectat de revocarea înregistrării are drept de preempțiune privitor la realizarea lucrărilor de dezvoltare rămase de efectuat.

– Dezvoltatorul, după înregistrarea proiectului de dezvoltare imobiliară, își creează o pagină de internet în pagina web a Agenției și introduce toate detaliile proiectului propus, așa cum este prevăzut, în toate câmpurile, pentru a putea fi vizualizate de consumatori.

– Dezvoltatorul imobiliar este responsabil de toate obligațiile care decurg din prevederile prezentei legi până la transferarea tuturor apartamentelor, parcelelor sau clădirilor sau suprafețe comune ale asociației de proprietari sau a autorității competente, după caz, sub condiția legală a menținerii răspunderii dezvoltatorului, în ceea ce privește defectele structurale sau orice alte defecte pentru perioada menționată în prezenta lege va continua chiar și după transferarea tuturor apartamentelor, parcelelor sau clădirilor, după caz, către cumpărători. Această obligație extinde în beneficiul consumatorului, cumpărător de bună credință ale locuinței, valabilitatea certificatelor de garanție eliberate dezvoltatorului de comercianții materialelor de construcție utilizate la realizarea dezvoltării imobiliare.

– În cazul în care un dezvoltator nu reușește să plătească toate sau oricare dintre cheltuielile colectate de el de la propriari sau orice datorie, împrumut ipotecar și dobânda aferebtă acestuia înainte de transferarea proiectului imobiliar către cumpărători sau asociației de proprietari, după caz, dezvoltatorul va continua să fie responsabil, chiar și după transferul proprietății, să plătească aceste cheltuieli și taxe, dacă exsită, către autoritatea sau persoana către care acestea trebuie plătite și va fi responsabil pentru costul oricăror acțiuni în justiție care pot fi inițiate de această autoritate sau persoană.

– După ce încheie un atencontract de vânzare pentru orice apartament, parcelă sau clădire, după caz, să nu ipotecheze sau să nu pună sarcini pe un astfel de apartament, parcelă sau clădire, dupoă caz, și în cazul în care o astfel de ipotecă sau sarcină este făcută sau creată și care la acel moment nu aduce atingere conținutului oricărei legale în vigoare, să nu afecteze dreptul și interesul cumpărătorului care a promis să cumpere un astfel de apartament, parcelă sau clădire, după caz.

– Încălcarea acestor obligații se sancționează cu retragerea imediată a înregistrării. Efectul retragerii înregistrării este suspendarea proiectului de dezvoltare imobiliară. Organele de ordine publică au obligația de a sprijini punerea în executare somația de siatre a lucrărilor din cadrul dezvoltării imobiliare prin sigilarea organizării de șantier. Ruperea sigiliului constituie infracțiune și se pedepsește conform dispozițiile Codului Penal.

– Toate materialele folosite în marketing și vânzare precum și activitpțile folosite pentru promovarea locuințelor din cadrul dezvoltării imobiliare trebuie să fie clare și corecte, iar informațiile cu privire la dimensiune, preț, specificații sau alte detaliii ale proprietății să nu inducă în eroare cumpărătorul. Locuința trebuie promovată prin specificații precise, inclusiv printr-o descriere clară a prețurilor, a taxelor și a serviciilor propuse iar dezvoltatorul trebuie să asigure faptul că angajații sau reprezentanții săi nu utilizează tehnici de vânzare agresive. Sunt considerate tehnici de vânzare agresive, exemplificativ, următoarele actuivități: oferirea de informații cu rpivire la dimensiune, specificații sau alte detalii ale locuinței care pot induce în eroare; ofrirea de stimulente financiare în schimbul unor decizii imediate; sugerarea unei creșteri viitoare de preț.

Dezvoltatorii vor plăti consumatorului păgubit 10% din valoarea locuinței

– Dezvoltatorul trebuie să ofere cumpărătorului informații precise și demne de încredere cu privire la garanțiile locuinței și aspectele cuprinse în conținutul acesteia. Cumpărătorul are dreptul să dețină o copie a cuprinsului garanțiilor menționate de prezenta lege.

– Dezvoltatorul trebuie să asigure condiții de siguranță pentru vizita cumpărătorilor pe șantier și totodată condițiile adecvate de vizitare pentru persoanele cu dizabilități.

– Dezvoltatorul trebuie să ofere îndrumări adecvate cu privire la reglementările de sănătate și siguranță în cazul lucrărilor care trebuie efectuate la locuință de către cumpărător.

– În cazul în care cumpărătorul plătește în avans pentru imobil și suferă o pierdere sau daună, din cauza unei declarații false incorecte incluse în anunțul de publicitate, el este despăgubit de dezvoltator.

– Dacă un cumpărător este afectat de o declarație falsă, incorectă conținută în anunțul de publicitate sau prospect, sau în datele tehnice privind modelul de apartament, parcelă sau clădire, intenționează să se retragă din proiectul propus, acestuia i se restituie întreaga investiție împreună cu dobânda legală, precum și o despăgubire în modul prevăzut în prezenta lege.

– Pentru încălcarea dispozițiilor legale menționate anterior, dezvoltatorul va plăti consumatorului păgubit 10% din valoarea locuinței datorate consumatorului, dacă a fost încălcată una din prevederile de la art. 15 la art. 22.

– Dezvoltatorul trebuie să cunoască și să țină cont de cerințele adiționale ale cumpărătorilor care se declară clienți vulnerabili. Aceștia, împreună cu reprezentanții lor, trebuie să aibă dreptul de a solicita servicii adiționale din partea constructorului pentru a se asigura faptul că sunt informați în totalitate cu privire la prevederile contractului.

– În cazul în care au loc modificări ale proiectului, constrtucției sau materialelor ce urmează a fi utilizate în construcția locuinței care vor modifica dimensiunea, aspectul sau valoarea acesteia ăn mod considerabil, dezvoltatorușl trebyuie să se adxreseze cumpărătorului și să obțină un acord scris cu privire la modificări. În cazul în care cumpărătorul consideră că modificările nu sunt acceptabile, acesta are dreptul de a denunța contractul și să obțină o restituire completă a avansului fără deduceri sau reținere de taxe.

– În cazul în care orice defect structural sau orice defect în manoperă, calitate sau prestarea de servicii sau alte obligații ale dezvoltatorului, conform promisiunii de vâncare privitor la o astfel de dezvoltare, este adus la cunoștința dezvoltatorului de către beneficiar, în termen de 2 ani de la data predării posesiei, va fi obligația dezvoltatorului să remedieze astfel de defecte fără taxe suplimentare, în termen de treizeci de zile de la constatare, iar în cazul în care dezvoltatorul nu reușește să remedize aceste defecte în decursul acestui termen, cumpărătorii afectați au dreptul să primească o despăgubire corespunzătoare, în modul prevăzut de prezenta lege.

– Dezvoltatorul nu va transfera sau cesiona drepturile și obligațiile sale majoritare cu privire la proiectul imobiliar, unei terțe părți, fără a obține consimțământul scris prealabil de la două treimi dintre beneficiar, cu excepția dezvoltatorului, și fără aprobarea scrisă prealabilă din partea Ageniei sub condiția ca un astfel de transfer sau cesiune să nu afecteze alocarea sau vânzarea apartamentelor, parcelelelor sau clădirilor, după caz, în proiectul imobiliar realizat de dezvoltatorul anterior.

– În cazul în care transferul a fost permisă de către beneficari și de către ANL, presupusul dezvoltator va trebui să respecte în mod independent toate obligațiile în curs în temekiul prevederilor acestei legi sau a normelor și reglementărilor adioptate în temeiul acesteia precum și obligațiile în așteptare, conform acordului de vânzare încheiat între dezvoltatorul anterior și cumpărători sub condiția ca orice transfer ca rezultat prelungirea timpului de către dezvoltator pentru finalizarea proiectului imobiliar. Acesta se subrogă în toate drepturile și obligațiile aflate în curs ale dezvoltatorului anterior, iar în caz de neîndeplinire a obligațiilor, acest promotor este răspunzător pentru consecințele încălcării sau întârzierii, după caz, așa cum este prevăzut în prezenta lege sau în normele de aplicare ale acesteia.

– Dezvoltatorul are obligația plății primelor de asigurare și taxelor aferente polițelor de asigurare și achită aceste costuri înainte de transferarea asigurării către asociația de proprietari. Asigurarea este transferată în beneficiul asociației de proprietari, după caz, atunci când dezvoltatorul încheie un contract de vânzare cu cumpărători care se constituie într-o asociație de proprietari.

– Cumpărătorii sau asociația de proprietari se pot retrage din proiect și pot cere restituirea sumei plătite deja plus despăgubirile aferente, în situația în care dezvoltatorul nu poate duce la îndeplinire proiectul imobiliar, sau să-i acorde posesia cumpărătorului în termenii din contractul de vânzare sau dacă proiectul nu este finalizat corespunzător.

– De asemenea, cumpărătorul se poate retrage și cere banii plătiți pentru proiect dacă dezvoltatorul își întrerupe activitatea din cauza sau dacă înregistrarea dezvoltatorului de la ANL este suspendată sau revocată. Retragerea beneficiarilor din proiect nu va aduce atingere niciunui alt remediu disponibil iar despăgubirile vor include și dobânda plăților.

– În cazul în care un beneficiar nu dorește să se retragă din proiect, i se va achita, de către dezvoltator, dobânda pentru fiecare lună de întârziere până la predarea posesiei, la valoarea dobânzii legale.

– Dezvoltatorul despăgubește cumpărătorii în cazul oricărei daune cauzate acestora din cauza documentelor de proprietate neconforme ale terenului pe care se dezvoltă proiectul sau pe care e dezvoltat. Dacă dezvoltatorul nu reușește să achite orice alte obligații care i-au fost impuse conform prezentei legi sau în cnoformitate cu termenii și condițiile din contractul de vânzare, acesta va fi răspunzător să plătească despăgubiri beneficiarilor.

– În cazul încălcării prevederilor menționate anterior de la art. 23 la art. 33 dezvoltatorul va plăti consumatorului 20% din valoarea locuinței datorate consumatorului”.

În cazul în care legea intră în vigoare, termenul de „Agenție” va fi înlocuit cu termenul „Autoritate”, astfel încât ANL va deveni Autoritatea Națională pentru Locuințe.

Recepția construcțiilor se face în prezența proiectantului și executantului

Inițiativa legislativă mai prevede și modificarea și completarea Legii privind calitatea în construcții prin care să stabilească cerințele fundamentale aplicabile construcțiilor, inclusiv celor din cadrul dezvoltărilor imobiliare.

În aceeași modificare, inițiatorii vizează respectarea cerințelor fundamentale aplicabile construcțiilor de către dezvoltatorii imobiliari.

„Verificarea calității lucrărilor executate pentru realizarea constrcuțiile și a intervențiilor la construcțiile exsitente, pentru care se emit, în condițiile legii, autorizații de construire sau de desființare, este obligatorie și se efectueză de către investitor/ dezvoltatorul imobiliar prin diriginți de șantier autorizați, angajați a investitorului/ dezvoltatorului imobiliar și prin responsabili tehnici cu execuția autorizați, angajați ai executanților”, arată proiectul.

De asemenea, „recepția construcțiilor se face de către investitor/ dezvoltatorul imobiliar/ proprietar, în prezența proiectantului și a executantului și/sau reprezentanților de specialitate, legal desemnați de aceștia”.

O altă modificare legislativă prevede reglementarea controlului de stat prin inspecții și la dezvoltatorii imobiliari.

Totodată, o altă modificare definește dezvoltatorii imobiliari: „Investitorii sunt persoane fizice sau juridice care finanțează și realizează investiții în construcții cu destinația de locuințe, în sensulo legii speciale și au următoarele obligații principale referitoare la calitatea construcțiilor: (…)”.

Schimbările legislative din această lege mai prevăd menționarea dezvoltatorului imobiliar ca responsabil de prevederile aplicate și investitorului.

Totodată, potrivit proiectului de act normativ, ANL ar urma să înființeze și să susțină funcționarea „Centrului de Soluționare Alternativă a Litigiilor din domeniul dezvoltărilor imobiliare și al construcțiilor”.

Potrivit inițiatorilor, legea implementează dispozițiile Regulamentului UE 305/2011 al PArlamentului European și al Consiliului din 9 martie 2011 de stabilire a unor condiții armonizate pentr comercializarea produselor pentru construcții și de abrogare a Directivei 89/106/CEE a Consiliului.

Propunerea legislativă a fost depusă în procedură de urgență la Senat, prim for sesizat, Camera Deputaților fiind decizională.