EXCLUSIV VIDEO | De ce era nevoie de clarificări pentru reducerea TVA la 5% la locuințele noi: “Sintagma «locuința convenabilă» trebuie interpretată pornind de la definiție, nu de la standardele impuse în Legea Locuinței”

Clarificările aduse la aplicarea cotei reduse de TVA de 5% la locuințele noi, printr-un act normativ promulgat de Președintele României, vor face ca organele fiscale competente să le aibă în vedere la stabilirea impunerilor.

Totul pornește de la sintagma locuința convenabilă care trebuie interpretată pornind de la definiție, nu de la standardele impuse în Legea Locuinței care a fost scrisă în 1996, după cum au afirmat avocatul specializat în contencios administrativ și fiscal Augustin Babaneacșa Drăghiceanu – SCA “Drăghiceanu, Bolca si Asociații“ și consultantul fiscal Cristian Rădulescu, partener TaxHouse, în cadrul Gândul Exclusiv.

“Locuința în sine, fie că este convenabilă, fie că este cea definită de Codul Fiscal, vorbește nu de nevoia unei familii, ci de cerința unei familii. Locuința convenabilă, dincolo de aceste exigențe, vorbește de existența unui grad de satisfacție între particularitățile locuinței și cerințele familiei. Nu nevoile, cerințele!

Fiecare familie are cerințe separate care sunt prefigurate în înțelegerea dintre vânzător și cumpărător. Cum ar putea legiuitorul, în abstract, să considere care sunt cerințele unei familii? Fiecare familie are cerințe separate privind dotări, finisaje, suprafețe și așa mai departe. Prin urmare, această clarificare nu face altceva decât să permită actului comercial să se încheie așa cum cele două părți private o doresc, fără să existe o imixtiune printr-o interpretare a unei sintagme care nu corespunde intenției legiuitorului”, a precizat avocatul Augustin Babaneacșa Drăghiceanu.

Conform acestuia, clarificările aduse legislației sunt esențiale.

“Nici organele fiscale și nici instanțele de judecată nu vor mai putea aprecia un imobil la gri care nu are dotările la anexa la Legea 114 (n.red. – Legea 114/1996, Legea Locuinței) ca neputând fi locuită ca atare. Din punctul meu de vedere, această clarificare trebuie să dea lumina în toate dosarele existente pe rol sau, respectiv, în situația în care avem controale fiscale deschise și neîncheiate”, a conchis avocatul Drăghiceanu.

”Nu putem să avem aplicabilă cota de 5% decât în măsura în care îndeplinim cele trei condiții în mod cumulative”

La rândul său, consultantul fiscal Cristian Rădulescu a detaliat care sunt condițiile pentru ca o locuință să beneficieze de TVA 5% la vânzare.

“Condițiile, în mod categoric, trebuie îndeplinite în mod cumulativ. Asta e cât se poate de clar. Nu putem să avem aplicabilă cota de 5% decât în măsura în care îndeplinim cele trei condiții în mod cumulative”.

Prima este legată de preț – până în 450.000 de lei pot să fie cumpărate cu cota de TVA de 5% indiferent de numărul lor, peste 450.000 de lei dar până în 700.000 de lei, în care se poate achiziționa un singur imobil, iar din 2023 va rămâne un singur plafon, de 600.000 de lei.

A doua condiție este legată de suprafața pe care trebuie să o aibă imobilul (apartamentul sau casa) – suprafață utilă maximă de 120 metri pătrați, iar a trei, la care s-au făcut  clarificările – imobilul trebuie să fie locuit ca atare la momentul livrării, la momentul la care se face transferul dreptului de proprietate și de posesie.

Practica a scos la iveală și că existau multe nerespectări ale Legii Locuinței, mai exact condiții cerute în anexele acestui act normative.

“Un alt exemplu pe care-l regăseam în anexele legate de aceste exigențe minimale care trebuiau îndeplinite prin Legea aceasta a Locuinței din 1996 era legată de exemplu de înălțimea apartamentului, unde se spunea foarte clar că trebuie să avem 2,55m înălțime. Și aveam și condiții legate de suprafața fiecărei camere, o suprafață minimală legată de asemenea de să zicem criteriul acesta al locuinței convenabile.

Ori eu vă invit, dacă doriți, să măsurați apartamentele și o să găsim cu toții exemple în care apartamentele nu sunt la 2,55 m înălțime. Și de asemena există în piață, dau exemplu, situații de apartamente care nu îndeplinesc condiția minimală a suprafeței așa cum e ea reglementată în Legea Locuinței”, a arătat consultantul fiscal Cristian Rădulescu, la Gândul Exclusiv.

”Avem un dezechilibru în abordarea ANAF care s-a dus strict pe relația asta privată”

Conform acestuia, legea conține elemente considerate standard pentru anul în care a fost scrisă și care în mare măsură nu se adresau entităților private.

“Fiind o lege din 1996, fiind o lege care până la urmă la momentul respectiv impunea un anumit standard dar care, reglementarea ei, nu se referea doar la zona de locuințe private, ci să zicem 80-90% din legea respectivă reglementa cu totul și cu totul alte chestiuni. Erau chestiuni legate de finanțarea de către Consiliile locale de locuințe pentru familiile tinere, erau legate de chestiuni  precum locuința socială, locuințele de protocol, locuințele de intervenție și așa mai departe, deci o pleiadă de lucruri și de aici spuneam că avem un dezechilibru în abordarea ANAF care s-a dus strict pe relația asta privată, între două părți private în care legea părților ar trebui să prevaleze întotdeauna.

Interviul integral poate fi urmărit pe YouTube Gândul

Și au mers cu aceste condiții și standarde cărora le-aș putea spune că sunt comuniste, la momentul acesta, în mod evident creând acest dezechilibru în piață”, a evidențiat consultantul fiscal, care a și explicat unde sunt problemele:

“Nu poți tu, ca și dezvoltator, să impui cumpărătorului tău dacă el îți spune foarte clar «mie  lavoarul rău nu-mi place» sau «vasul de toaletă nu-mi place, tu ăsta-l ai în standard», că toate lumea cunoaște, că a trecut prin astfel de negocieri și a văzut care sunt dotările sau care sunt finisajele dintr-un apartament. Nu poți să-i impui omului, să vină dezvoltatorul să dea găuri în gresie și în faianță și să pună lavoarul pentru ca după aceea să vină să spună cumpărătorul «eu îl dau jos pe ăsta și mi-l pun pe al meu», dar când o să mi-l pun pe al meu o să observ că găurile acelea vor rămâne în plus în apartament. Adică este o situație absolut ridicolă. În mod evident îi spune «nu-mi doresc asta, o să-mi pun eu, te rog frumos să mi-l lași așa». Și în mod evident că pentru un astfel de cumpărător  sau astfel de familie acel apartament este considerat convenabil”, a completat consultantul fiscal Cristian Rădulescu.

“De fapt, aici este chestiunea legată de interpretarea acestei locuințe convenabile, pentru că există jurisprudență relevantă în care judecătorul a mers și a punctat foarte clar că discutăm despre îndeplinirea unor exigențe medii, uitându-te la cumpărătorul mediu, nu te uiți la exigențele cele mai înalte așa cum erau ele gândite în 1996, dar pe standardul de atunci. Adică, atunci, în 1996, dacă nu aveai etajeră mare și etajeră mica și port-săpun și port-prosop nu îndeplinea niște exigențe medii. Nu mai suntem din păcate acolo, acum, ca să punctez lucrul acesta și aici a venit parlamentul să puncteze chestiunile acestea care erau în anexele de la literele b, c, d, e, f, cu toate dotările, suprafețele și așa mai departe nu sunt relevante din perspectiva fiscală a aplicării TVA”

Consultantul fiscal Cristian Rădulescu